Cenové mapy pro tržní odhad nemovitosti nestačí

Cenové mapy vycházejí z realizovaných prodejů evidovaných katastrálními úřady. Pokud však chcete zjistit tržní hodnotu konkrétní nemovitosti, pouze s těmito údaji si určitě nevystačíte. Proč? Údaji o prodejích totiž celý proces stanovení tržní hodnoty nemovitosti teprve začíná. Cenové mapy tak mohou být součástí odhadu nemovitosti, nikdy však pouhým výsledkem.

Špatné stanovení tržní ceny

Dlouho inzerovaná nemovitost, která se těžko prodává, nebo ve výsledku nižší zisk, to jsou negativní dopady při špatném stanovení tržní ceny. Pokud budeme chtít při prodeji nemovitosti stanovit jednoduše cenu na základě údajů z cenových map, může to přesně takto dopadnout. Myšlenka, že „stačí zjistit cenu podobných nemovitostí v dané lokalitě a zprůměrovat je“, je často velkým omylem.

Jsou cenové mapy spolehlivé?

Cenová mapa vychází ze skutečných údajů o již realizovaných převodech vlastnictví k nemovitosti. Katastrální úřad nicméně specifikuje nemovitosti jiným způsobem, než jaký je potřebný pro odhad ceny. Například nezohledňuje technický stav nemovitosti, občanskou vybavenost, dopravní dostupnost, orientaci na světové strany a další detaily, které mají na výslednou cifru zcela zásadní vliv.

Podobně je tomu i u cenových map stavebních pozemků. Podle zadání parcelního čísla jsou mapy schopné určit, za kolik se v minulých letech prodaly pozemky v dané lokalitě, což má význam pro orgány státní správy, ale pro účely prodeje se jedná opět o spíše zavádějící údaj. Výsledná cena pozemku se pak může od té skutečné lišit i o desítky procent.

Klíčem je kombinace více zdrojů

Zdaleka nejspolehlivější jsou proto nástroje, které kombinují údaje z cenových map i s dalšími zdroji. „Cenová mapa je jen jedním z mnoha faktorů, ze kterých při oceňování vycházíme. Odhad tržní ceny je stanoven na základě údajů z několika různých zdrojů. Dále je výpočet upraven námi vyvinutým algoritmem,“ říká Jakub Zámiš, odborník online kalkulačky Odhad-zdarma.cz, která vypočítává tržní cenu nemovitosti i výši nájemného.

Co ovlivňuje kvalitu cenových map?

Dnes již existuje několik cenových map různých kvalit, které jsou veřejně dostupné. Opět je ale mylné se domnívat, že se jedná o natolik relevantní zdroj, abyste z nich dokázali určit aktuální tržní cenu konkrétní nemovitosti. Jelikož se jedná o zprůměrovaná data, jsou vhodné ke sledování vývoje trhu pouze v obecné rovině.

V případě rodinných domů, pozemků či komerčních nemovitostí, které jsou velmi specifické, mohou být výsledky velmi diskutabilní. Existují ale i výjimky – například cenové mapy pro pronájem kanceláří ve velkých městech bývají docela přesné, protože data poskytují velcí hráči na trhu pronajímající a spravující kancelářské komplexy.

 

Nástroje pro odborníky

Vedle cenových map pro laickou veřejnost existují také cenové mapy pro odborníky, jako jsou makléři či developeři. Fungují tak, že shromažďují surová data jak z realizovaných prodejů z katastru nemovitostí, tak i z aktuálních nabídkových cen nemovitostí. Tyto podklady je samozřejmě nutné následně zpracovat.

„Zde velmi záleží na přístupu a profesionalitě zpracovatele cenové mapy, který by měl mít hluboké znalosti realitního trhu, dostatek dat za delší časové období, a při zpracování odhadu dbát na specifické vlastnosti dané lokality i nemovitosti, jako je například různorodost porovnávaných nemovitostí.

Pokud nejsou výsledky z cenové mapy zpracovány precizně, dochází velmi často k zavádějícím výsledkům,“ komentuje Jan Hájek, odborník realitní kanceláře Quantum realityRealitní kancelář Praha.



Diskuse k článku

Diskuse neobsahuje zatím žádný komentář. Buďte první!

5 tipů, jak vylepšit sprchový kout s nízkými náklady

Souhlasím, že drobné úpravy mohou výrazně zlepšit komfort a vzhled koupelny bez nutnosti rozsáhlé rekonstrukce...

Vadí vám vzduch z klimatizace? Pořiďte si stropní chlazení

Znám, mám nainstalovanou klimastěnu a už bych si klimatizaci v životě nepořídil.

Ložnice v roce 2025: Tipy redakce, jak ji zútulnit a být trendy

Fajn článek, líbí se mi, že redakce myslí i na praktičnost, nejen na design. Ložnice je za mě fakt jedna z nej...

Okno je okem vašeho domova: Co obnáší realizace nových oken?

Když si plánujete nová okna, nehleďte jen na vzhled, ideální je mít po ruce prověřeného dodavatele. Levné firm...

Dejte své koupelně novou tvář díky rekonstrukci bytového jádra

Článek přesně vystihuje, jak velký rozdíl dokáže udělat rekonstrukce bytového jádra, nová koupelna je jako nov...

Tarif LÉTO–ZIMA od Armex Energy – kdo má zkušenosti?

Máme to teď čerstvě podepsané. Vysvětlili nám to celkem srozumitelně, prostě v létě ...

Tarif LÉTO–ZIMA od Armex Energy – kdo má zkušenosti?

Zkoušel jsem si to nahrubo spočítat a vycházelo to líp než klasickej fix. A ta dvouletá ...

Tarif LÉTO–ZIMA od Armex Energy – kdo má zkušenosti?

Zní to fajn, když máš v létě víc odběrů. Uvidíme, jak to fakticky bude fungovat a jak...
Zobrazit všechna témata

Jak zakomponovat skleněné mozaiky do designu koupelny

Skleněné mozaiky dovedou úplně změnit atmosféru koupelny. Jsou lesklé, hravé a umí vytvořit něco mezi uměním a funkčním obkladem. Ať už plánujete kompletní rekonstrukci, nebo chcete koupelně dodat nový detail, ...

Co je to izolační EPDB fólie a kde má své využití

Představte si materiál, který ochrání střechu i základy před vlhkostí a vydrží déle než běžné izolační vrstvy. EPDB fólie taková je. Dokáže vám zajistit kombinaci odolnosti a praktičnosti. V článku objevíte jej...

Elektřina, která drží krok s dobou

Kvalitní elektroinstalace se nepozná na první pohled, ale poznáte ji tehdy, když všechno funguje, jak má. V tomhle článku se mrkneme na to, proč se vyplatí mít po boku spolehlivého elektrikáře, co všechno dnes ...

Byt

Nábytek z recyklovatelného plastu: Od předsudků k modernímu designu

Dříve jsme plastový nábytek vnímali hlavně jako levné, málo kvalitní a masově vyráběné zboží. Dnes je situace úplně jiná. Díky moderním technologiím, ekologickému přístupu a špičkovému designu se recyklovaný pl...

Pálená cihla: 8 věcí, které vás možná překvapí

Než sáhnete po prvním řetězu, který v železářství uvidíte, měli byste si ujasnit, co jím vlastně chcete zabezpečit. Jiný typ ochrany vyžaduje kolo v garáži, jiný přívěsný vozík na chalupě. Jinak přistoupíte ke ...

Když technika usnadní práci. A dává smysl.

Zemědělská a komunální technika dnes dokáže fakt hodně. V tomhle článku se podíváme na to, co všechno zvládá – a hlavně proč se vyplatí podívat se na nabídku jednoho českého výrobce, který to s technikou myslí ...

Když nechceš jen pojištění, ale parťáka na tvojí straně

Nabídek pojištění je všude plno. Ale jak poznat tu dobrou? V článku zjistíš, proč se vyplatí mít po boku někoho, kdo tomu rozumí a fakt ti pomůže – ne prodá jen další papír. A taky ti ukážeme, kdo to dělá pocti...

Váš zrak si zaslouží tu nejlepší péči. Naše oční optika vám ji poskytne

Dívat se na svět ostrýma očima? To je dar. Často si ho ale začneme vážit, až když se něco pokazí. Tento článek je tu od toho, aby vám ukázal, jak o svůj zrak pečovat dříve, než se objeví potíže. Podíváme se, pr...

Jak čistit mosazné předměty: praktické tipy

Možná máte také doma předměty z mosazi. Jejich zlatý nádech působí teplým dojmem, navíc navozuje atmosféru dob minulých. Ať už máte mosazné dekorace, kování nebo nádobí, udržení jejich lesku vyžaduje pravidelno...

Rozkvetla vám levandule? Připravte si domácí sirup, který voní létem

Levandule je královna letních zahrad. Vypadá krásně, voní omamně a navíc se dá skvěle využít v kuchyni. Pokud ji máte plný záhon, nastal ideální čas na domácí levandulový sirup. Příprava je jednoduchá, výsledek...