Daň z převodu nemovitosti může platit prodávající i kupující

Chystáte-li se prodávat svůj dům nebo byt, pak vás čeká vyřizování spousty formalit. Jednou z nich je i daň z převodu nemovitosti. Často však lidé tápou v otázkách, kdo musí tuto daň zaplatit, jaká bude její výše a jaké instituci předat potřebné dokumenty. Všechny stěžejní odpovědi přináší tento článek, ve kterém najdete o dani z převodu nemovitosti to nejdůležitější.

Daň z převodu nemovitosti je také často nazývána jako daň z prodeje nemovitosti, je nutné ji zaplatit do posledního dne třetího měsíce od převodu domu nebo bytu (či pozemku) na nového majitele. Vypočítaná částka se pak poukazuje finančnímu úřadu.

Jaký zákon daň z převodu nemovitosti upravuje?

Právní ukotvení daně z převodu nemovitosti naleznete v Zákoně č. 357/1992 Sb. Převod nemovitosti chápe zákon jako úplatný převod vlastnictví k nemovitostem, jedná se tedy o všem známý prodej, který je vůbec nejrozšířenější podobou vzpomínaného úkonu. Musí být vždy doložen kupní smlouvou. Převod však může mít i jinou formu, která obsahuje všechny další důvody změny vlastníka, často se jedná například o důsledek rozhodnutí soudu apod.

Plátcem daně nemusí být jen prodávající

Zpravidla má povinnost zaplatit daň z převodu nemovitosti ten, kdo ji prodává. Lze však narazit na výjimečné situace, kdy může být poplatníkem i nabyvatel, případně obě strany. Výjimky jsou následující:

• dojde-li k nabytí nemovitosti na základě výkonu rozhodnutí, při konkursu nebo vyrovnání, pak je plátcem nabyvatel
• patří-li k nemovitosti věcné břemeno, je plátcem oprávněný z věcného břemene
• pokud se jedná o výměnu nemovitostí, pak povinnost zaplatit daň z převodu nemovitosti mají obě strany
• pokud je nemovitost vlastněna více podílníky, pak je každý z nich samostatným plátcem daně, ta se vypočítává podle konkrétního podílu

Daň z převodu nemovitosti – základ daně

Základem daně při převodu nemovitosti je její cena. Její odhad je nutné nechat zpracovat odborníkem. Pak je základem pro daň i v případě, že se prodávající a kupující dohodnou na nižší částce. Je-li však smluvená cena vyšší, je daň počítána z této vyšší částky. Existují ale případy, kdy je základ daně zcela jiný:

• cena v den nabytí nemovitosti u pronájmu nemovitosti s budoucí koupí objektu (koupě na splátky)
• cena nemovitosti při vydražení
• podíl z prodejní ceny či náhrada při vypořádání spoluvlastnického podílu soudem
• rozdíl cen před a po vypořádání spoluvlastnického podílu v případě dohody spoluvlastníků
• hodnota stanovená znalcem v případě vkladu nemovitosti do s.r.o. nebo a.s.
• vyvlastnění – úřadem stanovená výše
• v případě výměny nemovitostí je základem daně odhadní cena hodnotnější nemovitosti

Sazba daně však vždy zůstává stejná, je zákonem stanovena na 3 %. Pokud se tedy prodává nemovitost se základem daně 1 milion korun, pak je daň vyměřena na 30 000 Kč. Podle zákona jsou od daně osvobozeny například bytová družstva při prodeji bytů svým členům nebo státní fondy při privatizaci.

Daňové přiznání se odevzdává příslušnému finančnímu úřadu, jeho součástí by měl být ověřený opis kupní smlouvy a odhad ceny nemovitosti.