Daň z prodeje nemovitostí – kdy se musí platit a kdy ne

Rozhodli jste se prodat dům, byt nebo pozemek? Pak vás čeká řada byrokratických úkonů, které s prodejem nemovitostí souvisejí. Jedním z nich je podání daňového přiznání, ve kterém uvedete i příjem z prodeje a zaplatíte daň z prodeje nemovitostí. S tímto typem daně to ale není tak jednoduché, existuje hned několik případů, kdy se platit nemusí. Pojďme se zaměřit na to, kdy, jak a v jaké výši daň z prodeje nemovitosti platit a v jakých případech se vás nebude týkat.

Daň z prodeje nemovitosti se může týkat i vás

Rozhodli jste se prodat nemovitost? Od roku 2016 se už nemusíte starat o platbu daně z nabytí nemovitostí, to je starost kupujícího. Vaší povinností ale je zaplatit daň z prodeje nemovitostí, která odpovídá 15 % zisku. Cena, za kterou nemovitost prodáte, se pokrátí o výdaje s nemovitostí spojené a ze zisku odvedete státu patnáctiprocentní daň. Existuje ale řada případů, u kterých budete od daně z prodeje nemovitostí osvobozeni. Než se pustíte do vyplňování daňového přiznání a odvádění desetitisíců do státní pokladny, zjistěte si, jestli se osvobození od daně netýká také vás.

5 případů, kdy daň z prodeje nemovitosti platit nebudete

Existuje pět základních důvodů k tomu, abyste byli od daně z prodeje nemovitosti osvobozeni. Pokud podmínky pro osvobození daně z prodeje splňujete, své zisky nebudete v daňovém přiznání uvádět a nebudete tedy platit ani daň. Mezi hlavní důvody osvobození patří:

1. Pětileté vlastnictví nemovitosti

Jedním z možností osvobození od placení daně z prodeje nemovitosti je minimálně pětileté vlastnictví nemovitosti. Pokud doba mezi nabytím nemovitosti a jejím prodejem přesáhne lhůtu 5 let, daň se vás netýká. Pokud jste podnikatelé, prodávané nemovitost nesmí být zahrnuta ve vašem obchodním majetku.

2. Dvouleté bydliště v nemovitosti

Od daně z prodeje nemovitosti budete osvobozeni také v případě, budete-li schopni doložit, že prodávaná nemovitost se stala minimálně na dva poslední roky vaším bydlištěm. Nemusí přitom jít o trvalé bydliště, které máte zapsané v občanském průkazu. Pojem „bydliště“ je totiž v zákoně definován jako místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, ze kterých je možné usuzovat úmysl trvalého zdržování v bytě.

3. Uspokojení bytových potřeb (= pořízení jiného bydlení)

Máte v plánu použít finance získané z prodeje k nákupu jiného bydlení? I v takovém případě nebudete muset daň z prodeje nemovitosti platit. Podle zákona se jedná o uspokojení bytových potřeb, které je od daně osvobozeno. Osvobození lze uplatnit v případě, že jste pořídili jinou nemovitost v předchozím roce, nebo ji pořídíte v roce následujícím. I když daň nezaplatíte, přijetí peněz z prodeje musíte oznámit finančnímu úřadu.

4. Dědictví, pokud časový test splnil zůstavitel

Osvobození od daně se týká také dědictví. V takovém případě lze zmiňovaný 5letý časový test zkrátit o dobu, během níž zůstavitel, tedy osoba, po které dědíte, nemovitost vlastnila. Tato výhoda se týká jen dědictví ve vztahu přímých příbuzných (prarodičů a vnuků, rodičů a dětí apod.) či manželů. Pokud například zdědíte dům po své matce, který vlastnila celý život, žádnou daň platit nebudete.

5. Převod členských práv družstva při splnění časového testu

Prodáváte družstevní byt? Možná se placení daně z prodeje nemovitostí vyhnete. Pokud doba mezi nabytím členských práv a jejich převodem přesahuje dobu pěti let, při převodu členských práv družstva nabytý příjem dani nepodléhá.

Příjem z prodejem nemovitosti se v DP uvádí jako ostatní příjem

Pokud se vás ani jeden z výše uvedených případů netýká, budete muset daň z prodeje nemovitosti zaplatit. Příjem uvedete v následujícím daňovém přiznání, pokud tedy nemovitost prodáte letos, budete mít čas až do následujícího dubna, v případě vyplnění DP daňovým poradcem až do června. Zisk z prodeje se v přiznání uvádí jak ostatní příjem podle § 10. Příjmy a výdaje budete uvádět v příloze 2. Jako příjem uvedete prodejní cenu, do výdajů zahrnete kupní cenu a všechny další náklady spojené s prodejem, a to včetně daně z převodu nemovitosti. Rozdílem je zisk, který podléhá 15% dani z prodeje nemovitosti.

Jednoduchý příklad výpočtu daně z prodeje nemovitosti

Na závěr uveďme jeden konkrétní příklad výpočtu daně, na kterém si celý mechanismus vysvětlíme:

Pan Novák před 3 lety zakoupil stavební pozemek za 800 000 Kč. Při nákupu zaplatil daň z převodu nemovitostí (daň z nabytí nemovitých věcí) 32 000 Kč. Z pracovních důvodů se ale rozhodl přestěhovat do jiného města a stavební pozemek prodat. Vyskytla se mu příležitost prodat pozemek za cenu 860 000 Kč. Kolik zaplatí za daň z prodeje nemovitosti?

Příjem pana Nováka činí 860 000 Kč, do výdajů se pak započítává kupní cena a další náklady, v tomto případě 800 000 Kč a 32 000 Kč. 

 Věříme, že vám naše tipy a rady týkající se oblasti daní, nemovitostí a práva pomáhají. Přečtěte si i další články, které jsme pro vás v minulosti připravili:

• Ochrana osobních údajů a SVJ
• Rodičovský příspěvek
• Co musí obsahovat předávací protokol
• Příspěvek na bydlení 2018
• Poplatky za psa