Kupní smlouva na nemovitost může přinášet rizika.

Kupní smlouva na nemovitost může přinášet rizika. Na co si dát pozor?

Ať už kupujete či prodáváte nemovitost, bez kupní smlouvy se neobejdete. Pokud si ale myslíte, že vás kupní smlouva ochrání před nekalým jednáním a zajistí bezproblémový převod nemovitosti, pak jste na omylu. Špatně sepsaná smlouva může při nákupu i prodeji přinášet řadu rizik, kterým je třeba se předem vyhnout. Zaměřme se na nejčastější nedostatky kupní smlouvy na nemovitost. Na co si dát pozor a co si před podpisem zkontrolovat?

Věnujte pozornost používané terminologii

Pokud budete poprvé pročítat kupní smlouvu, s velkou pravděpodobností jí nebudete příliš rozumět. Obsahuje totiž řadu právních termínů a složitých slovních obratů. Přesto je důležité zorientovat se alespoň v základní terminologii, která se navíc v průběhu let měnila. Současný zákon již nepracuje s pojmem „nemovitost“, místo něj pojednává o tzv. „nemovité věci“. V kupní smlouvě můžete používat jakoukoliv terminologii, ale pojmosloví musí být konzistentní a musí sedět. Například pojem „byt“ není automaticky synonymem ke slovu „nemovitá věc“. V úvodu smlouvy by tak důležité termíny měly být jasně vymezeny.

Zákon pracuje i s dalšími pojmy, mezi ně patří právě „byt“. Podle zákona je bytem oddělená část domu, která slouží k bydlení. Termín „bytová jednotka“ pak označuje něco jiného. Zákon charakterizuje bytovou jednotku jako nemovitou věc, která kromě bytu samotného zahrnuje i podíl na společných částech domu. V tomto se často chybuje, pojmy se zaměňují a není tak zcela zřejmé, má-li být součástí prodeje i podíl na společných prostorách, nebo jen byt samotný.

Prověřte si informace o nemovitosti

Než podepíšete kupní smlouvu, důkladně si prověřte všechny důležité informace o nemovitosti i jeho majiteli. Na internetu je zdarma k dispozici katastr nemovitostí, do kterého můžete nahlédnout a zjistit veškeré skutečné informace o daném objektu. Tyto informace by měly souhlasit s údaji uvedenými na kupní smlouvě. Mgr. et Mgr. Šárka Heinzká z pražské advokátní kanceláře upozorňuje: "Nahlédnutí do katastru nemovitostí je naprostou nezbytností a prvním krokem při zvažování koupě nemovitosti. Zjistíte-li později, že je nemovitost zatížená právy třetích osob (např. věcným břemenem), jedná se o právní vadu, která jde k Vaší tíži, neboť se uplatní zásada, že nikoho neomlouvá neznalost údaje zapsaného do veřejného seznamu." 

Před podepsáním pečlivě zkontrolujte, sedí-li tyto důležité údaje:

  • číslo popisné,
  • číslo parcely, která je předmětem prodeje,
  • katastrální území, obec,
  • číslo listu vlastnictví

Součástí prodeje mohou být i části nemovitosti, které nejsou v katastru uvedeny. V takovém případě by o nich měla v kupní smlouvě padnout zmínka. Může se jednat o kůlnu, garáž, vedení sítí a podobně. Čím podrobněji bude předmět prodeje popsán, tím se riziko nesrovnalostí a nedorozumění snižuje.

Nespoléhejte na ústní dohodu. Doplňte kupní smlouvu přílohou

Kupní smlouva může být kromě povinných částí doplněna i poměrně detailní přílohou. "Na internetu je k dispozici množství různých kupních smluv, avšak ty často neodpovídají jednotlivým případům koupě nemovitosti. Vždy doporučuji mít smlouvu vytvořenou advokátem na míru nebo si ji alespoň nechat zkontrolovat. Malá počáteční investice do právních služeb vás ochrání před neplánovanými výdaji na nápravu již vzniklých komplikací spojených s nedůsledně sepsanou kupní smlouvou," radí Mgr. et Mgr. Šárka Heinzká.

Snažte se být při sepisování smluv co nejpřesnější a nejpodrobnější. Nespoléhejte na ústní dohodu. Pokud se převádí nemovitost i s vybavením, o to je detailní popis důležitější. Do smlouvy sepište vše, co je předmětem smlouvy, vyhnete se tak budoucím tahanicím, co komu vlastně patří. Doporučujeme do kupní smlouvy uvést také stav nemovitosti a jednotlivých částí, sepsat nedostatky a poznámky. 

Pozor na věcná břemena a zástavní práva

Při nákupu nemovitosti si dejte pozor na věcná břemena, která mohou nemovitost výrazně znehodnocovat a omezovat její používání. O věcném břemenu byste měli být informování a informace o něm bude uvedena i ve smlouvě. Pokud byste smlouvu vůbec nečetli a jen ji podepsali, mohla by vám tato skutečnost uniknout. Věcné břemeno není vždy velkou překážkou, je třeba se informovat o konkrétní formě.

Někdy mohou v rámci věcného břemena užívat některé osoby nemovitost až do jejich smrti. Jiná věcná břemena pak opravňují ke vstupu na pozemek za účelem opravy sítí. Věcné břemeno může mít na nemovitosti i soused, který je na jeho základě oprávněn vstupovat na pozemek za účelem údržby na vlastní nemovitosti.

Při prohlížení katastru nemovitostí si také zjistěte, není-li nemovitá věc zatížena zástavním právem. I když je převod takové nemovitosti možný, vyhýbejte se mu nebo smlouvu dobře ošetřete. Ve výsledku se může stát, že byste zakoupili nemovitost a s ní i úvěr, který byste museli doplatit sami.

Problémů a překážek při sepisování kupní smlouvy na nemovitost se může objevit celá řada. Doporučujeme využít služeb zkušeného advokáta, který kupní smlouvu zkontroluje či sám sepíše a postará se o legitimní a bezproblémový převod, se kterým budou spokojeny obě strany.



Diskuse k článku

  • Šárka Heinzká

    19:50 18. 6. 2018 0
    Vážená paní Honzíková, náklady na vytvoření kupní smlouvy se budou lišit v závislosti na předmětu převodu a individuálních požadavcích (např. zřízení věcného břemene atd.). Prosím neváhejte mne kontaktovat s detaily Vašeho převodu na email info@ak-heinzka.cz, obratem Vám sdělím náklady na vytvoření smlouvy. S pozdravem, Heinzká, advokát (www.ak-heinzka.cz).
  • Honzíková

    17:31 18. 6. 2018 0
    Dobrý den, mohu se prosím zeptat, jaké jsou cca orientační nálady na vytvoření kupní smlouvy od profesionálního advokáta?
    Děkuji, Honzíková

Dobrý kontakt k tématu

Jaké zvolit vnitřní osvětlení na večer a dobu před usínáním

Já jsem strašně dlouhou dobu neměl vůbec pojem o tom, že na mě může mít vliv to jaké osvětlení mám doma, ani m...

Jak pěstovat a množit stévii, známou náhražku cukru

Stejné využití má také malina sladkolistá (Rubus suavissimus) která je navíc oproti stévii mrazuvzdorná. Podle...

VIDEO NÁVOD: Jak opravit protékající závěsný záchod

Děkujeme za doplnění a praktický tip. Ano, odpojení je dobrým řešením, pokud hadička přišla po letech o svou e...

Krásná a funkční zároveň. Víme, jak si chytře zařídit koupelnu, kam se budete těšit

Ono v závěru je podle mého úplně jedno, jestli je koupelna malá, či velká. Zrovna tahle místnost by měla být h...

Vhodně zvolená podlaha vám zajistí úspory, bezpečí i pohodlí

Vhodně zvolená podlaha je za mě důležitá jak v domě, tak v bytě (v bytě především kvůli sousedům). I když za n...

Kuchyně od Oresi zkušenosti

Měli jsme to v podobném časovém rozsahu i přesto že jsme brali kuchyň na splátky, proto...

Kuchyně od Oresi zkušenosti

Ohledně kuchyní jsem se dost inspirovala na IG a pinterestu, abych předešla pak na prodejn�...

Dodavatelé elektřiny zkušenosti

Pokud bych za současných podmínek plánoval změnu dodavatele, tak by to pravděpodobně byl...
Zobrazit všechna témata

Kulatá zrcadla a zrcadla s osvětlením - perfektní doplněk do každého interiéru

Zrcadla spojují funkčnost a dekorativnost, díky čemuž jsou dokonalým doplňkem téměř každého interiéru. Zdobí naše stěny a nábytek. Další výhodou je možnost přístupu k mnoha velikostem a tvarům, takže je snadno ...

Jak na opravu dřeva pomocí tmelu

Dřevo jako přírodní materiál pracuje. Je proto přirozené, že se na něm po letech používání začnou objevovat praskliny. Někdy tyto drobné vady materiálu vypadají esteticky a do rustikálního stylu zapadají, na ná...

Černá v koupelně dodá pocit luxusu

Černá je odjakživa synonymem luxusu, elegance a vkusu. Tato barva nevypadá dobře jen v šatníku, ale i jako součást bytového designu. Koupelnovým prostorám dopřeje nejen elegantní a sofistikovaný vzhled, ale tak...

Byt

Pracovní koutek plný jarní inspirace

Pracujete z domu? Pak každé ráno vstupujete do svého pracovního prostoru s očekáváním, že i tento den pro vás bude produktivní a plodný. Jaro je ideální dobou pro přeměnu a přináší s sebou novou energii, kterou...

7 důvodů, proč pořídit kuchyňský ostrůvek

Kuchyňský ostrůvek – někdo ho miluje, jiný nenávidí. Je výsadou moderních interiérů, vždy ale záleží na konkrétním návrhu. Kuchyňský pult totiž plní různé funkce, někdy obsahuje dřez, jindy funguje jako barový ...

Macešky: Oživte své truhlíky barevnými květy

Macešky jsou pravým pokladem pro každého zahrádkáře, který hledá jednoduchý způsob, jak přinést barvu a život na balkon nebo terasu. Díky své nenáročnosti a barevné rozmanitosti jsou ideální volbou pro začínají...

Allegro spustilo Black Friday, nabízí slevy až 50 %

Čekáte s vánočními nákupy na slevové akce? Nakupte si v rámci Black Friday, které letos poprvé představuje v Česku také platforma allegro.cz. Internetové tržiště nabízí výrazné slevy ve výši až 50 % u tisíců pr...

Jak čistit mosazné předměty: praktické tipy

Možná máte také doma předměty z mosazi. Jejich zlatý nádech působí teplým dojmem, navíc navozuje atmosféru dob minulých. Ať už máte mosazné dekorace, kování nebo nádobí, udržení jejich lesku vyžaduje pravidelno...

Minimalismus s jarním nádechem

Přichází jaro a s ním i čas nových začátků a svěžesti, který může vdechnout život i do našeho domova. Promítněte do interiérového designu prvky minimalismu, které míří na jednoduchost a funkcionalitu. Ukážeme v...

Jaké jsou možnosti využití dřevoplastu (WPC)

Na pohled vypadá jako dřevo, díky využití plastových materiálů je však odolnější a přináší řadu výhod. Řeč je o dřevoplastu (WPC), který se nejčastěji využívá k realizaci teras. Doma i na zahradě však lze využí...

Vrut se vám protáčí? Poradíme, jak opravit vyvrtaný otvor, který je příliš široký

Konstrukční díly mnoha kusů nábytku, doplňků a vybavení jsou spojená vruty. Ty se šroubují do předvrtaného otvoru. Může se ale stá...

5 výhod teplovodního podlahového vytápění

Topná sezóna se rozbíhá, a tak je na realizaci nového topného systému už v podstatě pozdě. Pokud ale vás rekonstrukce nebo realizace novostavby teprve čeká, budete stát před rozhodnutím, pro jaká způsob vytápěn...

Jaké jsou možnosti využití dřevoplastu (WPC)

Na pohled vypadá jako dřevo, díky využití plastových materiálů je však odolnější a přináší řadu výhod. Řeč je o dřevoplastu (WPC), který se nejčastěji využívá k realizaci teras. Doma i na zahradě však lze využí...