Podmínky hypoték se pro rok 2019 zpřísňují. Co přináší novela zákona o ČNB?

Trh s nemovitostmi se v čase neustále vyvíjí a pro investici do nemovitostí musíte tedy vystihnout tu nejvhodnější dobu. Zkušená realitní kancelář nepřetržitě sleduje vývoj na trhu i dostupnost hypotečních úvěrů a dokáže svým klientům poradit, zda je vhodný okamžik k nákupu či k prodeji nemovitosti. Realitní makléř tedy nejenom dokáže výhodně zpeněžit nemovitost, ale také se může stát rádcem při nakládání s nemovitým majetkem.

Dlouhodobá spolupráce se zavedenou realitní kanceláří se doporučuje nejenom z důvodu vybudování důvěry mezi realitním makléřem a klientem, ale také přináší možnost pravidelného sledování příležitostí k investování a výhodné obchodování při nákupu a prodeji nemovitostí na realitním trhu. Jak se vyvíjejí ceny nemovitostí a podmínky hypotéky v roce 2019?

Trh s nemovitostmi se zdá být přehřátý, ceny nemovitostí rostou a přichází státní regulace

Situace na realitním trhu se neustále mění podle mnoha desítek faktorů, mezi které patří například výše daňových sazeb a mezd nebo stabilita zahraničních ekonomik. Všechny jednotlivé prvky jsou vzájemně propojeny, a proto výraznější změna jednoho z nich dokáže způsobit výkyvy na realitním trhu. Například ceny nemovitostí v roce 2019 se obecně považují za vysoké, jelikož dochází k ekonomickému růstu, zvyšují se mzdy a nezaměstnanost je velmi nízká. Zjednodušeně řečeno lidé mají peníze, které chtějí investovat do nemovitostí. Tyto faktory působí příznivě pro prodávající, kteří dostanou za své nemovitosti maximální možnou peněžní částku.

S cenami nemovitostí roste také zadluženost a přicházejí přísnější podmínky hypotéky

Nicméně s vysokou poptávkou po nemovitostech také roste počet sjednaných hypotečních úvěrů a zvyšuje se tedy zadluženost. Pro velmi drahé nemovitosti jsou kupující nuceni vyřizovat větší hypoteční úvěry s vyššími splátkami. Tohoto jevu také využívají banky, které se snaží přilákat co nejvíce klientů a tím zvyšují svůj profit. Umělé podněcování investic však může působit destabilizačně či potenciálně vede ke krizi na trhu, a proto dochází k zásahům ze strany České národní banky (ČNB).

Podmínky hypotéky stanovuje ČNB, cílem je stabilizace realitního trhu

Hypotéku v roce 2019 ovlivňuje nově několik doporučení, které nastavila Česká národní banka, aby zmírnila nekontrolovatelný nárust cen nemovitostí. Komerční banky se těmito pravidly ve většině případů řídí. Omezením možností dosáhnout na hypotéku se zpomalí poptávka po nemovitostech, jelikož kupující budou mít složitější přístup k financování celé transakce. Z pohledu prodávajících tedy dojde ke snížení počtu potenciálních kupujících. V důsledku toho by také měly poklesnout ceny nemovitostí a stabilizuje se celý realitní trh.

Nicméně od října minulého roku, kdy banka opatření zavedla, k poklesu cen nemovitostí zatím nedošlo. Nabídka nemovitostí na trhu je stále omezená a poptávka ji výrazně převyšuje. Přísnější podmínky hypotéky v roce 2019 však ovlivňují prokázání bonity pro získání hypotéky, což vede ke zpomalení procesu prodeje nemovitostí v důsledku delší doby hledání vhodného kupujícího. Ceny nemovitostí však stále zůstávají na svém maximu.

Podmínky hypotéky: jaké nástroje ČNB aplikuje?

1. Hypoteční úvěr může tvořit maximálně 90 % hodnoty nemovitosti

Kupující tedy musí zajistit minimálně 10 % z hodnoty nemovitosti z vlastních zdrojů. Navíc tuto výši může získat jen omezený počet žadatelů. Pro většinu případů platí, že hodnota úvěru od komerční banky může představovat nanejvýš 80 %. Tento bod se také označuje za nejrizikovější v celé strategii ČNB, jelikož v extrémech může podporovat nebankovní úvěry zatížené výrazně vyššími úroky.

2. Banka nesmí poskytnout úvěr vyšší než součet devíti čistých ročních příjmu celé domácnosti

Při průměrné mzdě dvou partnerů tedy činí výše hypotéky například maximálně téměř 5 miliónů korun.

3. Součet všech splátek dlužníka nepřekročí 45 % z čistého měsíčního příjmu

Toto kritérium omezuje nejen hypoteční úvěry, ale také ostatní půjčky, kterými může být žadatel o hypotéku zatížen. Hranice 45 % zahrnuje tedy všechny splátky, které musí dlužník platit.

Novela zákona o ČNB: limity pro komerční banky i výhodnější podmínky hypotéky pro mladé

V případě, že se komerční banka rozhodne nerespektovat doporučení ČNB a podmínky pro hypotéky, vystavuje se do budoucna hrozícím sankcím. Začátkem června byla vládou schválena novela zákona o ČNB. Pokud norma projde i parlamentem a podepíše ji prezident, může bankám hrozit při nedodržení limitů stanovených ČNB až desetimilionová pokuta.

Novela však přináší i výhodnější podmínky hypotéky na pořízení bydlení pro mladé žadatele do 36 let. Ti mohou zažádat o hypotéku na nemovitost až o deset procentních bodů nad limit, než který bude platný pro ostatní starší žadatele. Zároveň by na splátky svých dluhů mohli vynaložit o pět procentních bodů více, za současných podmínek pro hypotéky tedy až polovinu svého příjmu.

Komplexnost trhu s nemovitostmi a vývoj cen nemovitostí sledují i realitní makléři

Podle dostupných údajů dochází k poklesu uzavřených hypotečních úvěrů v porovnání s rokem 2018. Realitní kanceláře se dlouhodobě věnují změnám na realitním trhu a radí klientům v oblasti prodeje a nákupu nemovitostí. Vzhledem k tomu, že nemovitosti představují velkou investici a často i nutnost financování prostřednictvím hypotéky, zavedená realitní kancelář mapuje také tyto aspekty nákupu a prodeje nemovitostí. V roce 2019 se podmínky pro získání hypotéky ztížily, nicméně pokud na ni kupující dosáhne, může to pro něj představovat výhodu.