Náhrada škody a skryté vady nemovitostí

Stavba, jako velmi komplexní a složité dílo, může mít několik vad různé intenzity. Vady zjevné jsou zahrnuty v ceně nemovitosti a kupující je o nich velmi dobře informován. Nicméně se může stát, že se vady projeví až po čase, a proto existuje institut tzv. vad skrytých. Nový občanský zákoník věnuje právní úpravě vad stavby zvláštní ustanovení, které ukládá pětiletou lhůtu na vytknutí vady skryté. Nový majitel musí prokázat, že o vadě nevěděl v době koupě, přestože už existovala a projevila se až s uplynutím času.

Nová nebo starší nemovitost, obě mohou mít skryté vady

Nejčastěji se skryté vady nemovitostí objevují u novostaveb, protože ještě nejsou doslova „prověřeny časem“. Charakteristické pro skrytou vadu je to, že ji není možné zjistit prvotním prohlédnutím a vyzkoušením věci. Obvykle se následek této vady objeví až po několikátém užívání. U nových staveb se klienti společnosti PATREAL setkávají například s použitím nekvalitních materiálů, které se v důsledku namáhání ohnou nebo se špatnou instalací dveří či oken, které drhnou a časem je nemožnéje otevřít.

Starší stavby ukrývají nástrahy v podobě plísní, hub či promáčených zdí

Při koupi starší nemovitosti má kupující povinnost chovat se velmi obezřetně a náležitě si musí vše zkontrolovat. Realitní makléři společnosti PATREAL upozorňují, že některá důležitá místa nemovitosti mohou být obtížně přístupná (například staré půdy nebo sklepy). Právě v těchto místech často dochází k zanedbání péče ze strany původního majitele. Nedávné reference klientů mluví o napadení dřevěných krovů střechy nemovitosti dřevokaznou houbou dřevomorkou, což může vést až k nutnosti úplné výměny střechy.

Náhrada škody se vymáhá prostřednictvím soudu

Posouzení, zda se jedná o vadu skrytou nebo zjevnou, záleží vždy na konkrétní domluvě mezi kupujícím a prodávajícím nebo rozhodnutí soudu. Jednoznačná povinnost platí pro kupujícího, který musí své právo z vadného plnění uplatnit před uplynutím pětileté reklamační lhůty. Ani to však neznamená, že po objevení skryté vady lze čekat čtyři roky na chvíli, kdy se bude finanční obnos z náhrady škody nejvíce hodit. Nový majitel musí oznámení vady učinit bez zbytečného odkladu. Navíc hrozí riziko, že vadu objevíte příliš pozdě. Toto riziko se objevuje například u rekreačních sezónních nemovitostí, které se využívají jen na několik měsíců v roce.

Náhrada škody a uplatnění práv ze skryté vady nemovitosti jsou rozdílné instituty

Jestliže jste uplatnili své právo z vady stavby včas a soud vám na ni přizná nárok, existuje několik variant vypořádání. Prodávající může nabídnout odstranění vady na své náklady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny nemovitosti. Náhradu škody však můžete požadovat až v případě, že vám vada na nemovitosti způsobí reálnou újmu (například dírou ve střeše zateče do nové televize a ta se zničí).