Jak financovat rekonstrukci domu? Stačí si vybrat

Rekonstrukce rodinného domu nebo jeho části není zrovna levnou záležitostí. A málokomu se poštěstí, aby ji mohl celou financovat ze svých úspor. Jenže bydlet potřebujeme, případně si chceme co nejdéle užít lepšího bydlení. A než bychom našetřili...

Proto nezbývá, než se porozhlédnout po trhu s úvěry (půjčkami) a z pestré nabídky si vybrat. Dokonce i tehdy, když naše finanční kondice není zrovna stoprocentní.

Současná situace na trhu s úvěry je poměrně příznivá. Zejména u bank a stavebních spořitelen se s úroky za půjčky dostaneme poměrně nízko, nebankovní společnosti naopak nabízejí jednoduché a velmi rychlé procesy schvalování i samotného zaslání peněz.

Kdo nám tedy může půjčit na rekonstrukci domu?

Obecně lze věřitele rozdělit na ty, kdo se musejí řídit zákonem č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, což jsou banky a nebankovní poskytovatelé půjček. A dále na ty, kdo se tímto zákonem řídit nemusejí, konkrétně je to rodina, přátelé, ale také soukromí investoři půjčující veřejnosti tzv. na vlastní triko.

1. Stavební spořitelna

Nespornou výhodou úvěrů od stavební spořitelny je relativně nízké úročení a také po celou dobu trvání půjčky neměnná úroková sazba. Zaplacené úroky si navíc můžeme odečíst od základu daně z příjmů. A pokud zvládneme ještě i dostatečně spořit, státní podpora je naše.

Stavební spořitelny nabízejí dvě základní formy úvěrů - v závislosti na tom, v jaké pozici klient (žadatel o půjčku) u stavební spořitelny je.

Úvěr ze stavebního spoření

Jestliže má klient u stavební spořitelny našetřenu předem stanovenou částku a je klientem spořitelny alespoň dva roky (podmínka daná zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření), získá dostatečně vysoké hodnotící číslo. Jeho udělení a podmínky stanovuje sama stavební spořitelna.

Pokud, coby klienti stavební spořitelny, získáme dostatečně vysoké hodnotící číslo (postupem času a spoření číslo roste), máme na úvěr ze stavebního spoření dokonce zákonem garantované právo.

Překlenovací úvěr neboli meziúvěr

S prázdnou ze stavební spořitelny však nemusejí odejít ani ti, kdo hodnotící číslo mají zatím nízké. Na dobu, než dosáhnou jeho požadované úrovně, si mohou vzít tzv. překlenovací úvěr či meziúvěr. Ten sice již tak výhodný není, jeho RPSN je nesrovnatelně vyšší, ovšem máme garantovánu stálou úrokovou míru po celou dobu jeho trvání.

Během překlenovacího úvěru si musíme i spořit. Po naspoření odpovídající částky nám stavební spořitelna poskytne úvěr ze stavebního spoření, s ním zaplatíme a ukončíme meziúvěr, pak splácíme klasický úvěr ze stavebního spoření.

2. Banka

I banky nám mohou nabídnout více úvěrových produktů. Buď levnější hypotéky, které jsou spojeny s účelovým vynakládáním finančních prostředků a také se zástavou nemovitosti, nebo neúčelovou spotřebitelskou půjčku, která je ovšem o něco dražší, zato na ni ale nepotřebujeme zastavovat naši nemovitost.

Hypotéka

Hypotéky jsou v §2 zákona o spotřebitelském úvěru definovány jako spotřebitelské úvěry účelově určené k získání, výstavbě nebo rekonstrukci nemovitosti určené k bydlení, vždy zajištěné nemovitou věcí.

V souvislosti s hypotékami je nutno si být vědomi několika skutečností:

• hypotéku získámejen tehdy, když:
  • budeme dostatečně úvěruschopní;
  • naše nemovitost bude dost cenná a my ji ve prospěch banky zastavíme;
  • budeme mít již připravený projekt rekonstrukce domu.
• úroková míra není po celou dobu trvání hypotéky stálá – smluvená úroková míra se týká jen období fixace, po jejím skončení se může jakkoliv změnit;
• každý rok (i během fixace) můžeme bez poplatku splatit čtvrtinu hypotéky;
• po skončení fixace můžeme najednou splatit celou hypotéku (a třeba ji jinde refinancovat);
• banka nám nabídne pojištění pro případ neschopnosti splácet – tento produkt bychom měli zvážit, zda má vůbec smysl jej při nastavených podmínkách pojistného plnění platit;
• doba na rozmyšlenou o přijetí hypotéky je minimálně 14 dní (za tu dobu nám nesmí banka podmínky hypotéky změnit);
• odpovědnost za rozhodnutí o klientově úvěruschopnosti nese první tři roky banka;
• zaplacené úroky se také odečítají od základu daně z příjmů.

Neúčelová půjčka

Pokud ještě nemáme hotový projekt rekonstrukce, ale peníze už potřebujeme (například zrovna na projektanta či architekta), můžeme si u banky vzít neúčelovou půjčku. Ta ani nemusí být jištěna nemovitostí (do určité výše), je ale o dost dražší. V praxi se její RPSN pohybuje na cca dvojnásobku hypotékových RPSN. Podmínky splácení jsou nastaveny obchodními podmínkami dané půjčky.

3. Nebankovní poskytovatelé spotřebitelského úvěru

... neboli nebankovky. Jsou to všechny finanční společnosti, jejichž hlavní činností je poskytování půjček, a zároveň nejsou bankami.

Strašák už tolik nestraší

V minulosti získaly nebankovky a jejich nebankovní půjčky spíše negativní jméno, pověst strašáka. Důvodem byla jejich minimální regulace, kdy si mohly dělat téměř vše, co chtěly, a kdy podmínky půjček byly pro mnoho klientů likvidační.

Od prosince roku 2016 se situace změnila. Nebankovky jsou podle nového zákona o spotřebitelském úvěru regulovány Českou národní bankou. Ta jim uděluje oprávnění k činnosti, vyžaduje odbornou způsobilost a jasně nastavené podmínky úvěrů tak, aby základním zdrojem příjmů nebankovky nebyly smluvní pokuty.

Nebankovky nově také musejí zkoumat úvěruschopnost každého žadatele o půjčku. Nejedná se vždy o zkoumání příjmů, někdy postačí hmotné zázemí žadatele (nemovitost, vybavení domácnosti).

Nebankovní půjčky mají své výhody

Výhodou nebankovních půjček je zejména jejich rychlost a nižší nároky na bonitu klienta.

Takže nebankovní půjčku můžeme na účet získat téměř ihned, můžeme ji dokonce vyřídit online, aniž bychom museli navštěvovat jakoukoliv pobočku společnosti. Pokud nemáme možnost splácet v předem stanovených termínech, můžeme si zaplatit prodloužení doby splatnosti půjčky. Pokud však využijete akci, můžete získat i první půjčku zdarma bez jakýchkoliv poplatků.

Nebankovní půjčky mají i nevýhody

Všechno má rub i líc. Nebankovní půjčky nevyjímaje.

Jejich rubem je vysoká cena. Mnohdy opravdu velmi vysoká. Tou si nebankovky kompenzují riziko půjčování i méně bonitním klientům, kdy se jim zapůjčené peníze nemusejí vrátit zpět.

Další nevýhodou je minimální nebo žádný program pro klienty, kteří se dostanou do finanční tísně - na rozdíl od bank či stavebních spořitelen, které se svým klientům většinou věnují i v těchto situacích.

P2P půjčky jsou také nebankovní

V současné době moderní P2P (people to people, tedy lidé lidem) půjčky také náleží do kategorie nebankovních půjček. Jejich základní výhodou, ve srovnání s půjčkami nebankovními, je nižší cena. Ve srovnání s půjčkou od banky jsou o něco dosažitelnější.

Navíc nás může hřát myšlenka, že na nás nevydělávají banky ani nebankovky, ale běžné domácnosti.

4. Soukromí investoři

Půjčky tzv. přímého půjčování jsou jednou z variant půjček od fyzických osob. Tady přímo investor jedná se zájemci o půjčku a poskytuje jim své vlastní finanční prostředky. Posouzení, komu půjčí a komu ne, je čistě věcí tohoto investora, rozhoduje totiž o svých penězích.

Soukromý investor není vázán žádnými firemními pravidly a omezeními, za případné chyby (nedobytné půjčky) si nese odpovědnost sám. Na druhou stranu nemusí „živit" celou firmu a vydělávat na rychlé zisky.
Tato forma půjčky, kdy se půjčuje na směnku, smlouvu či notářským zápisem, má své nesporné výhody pro obě strany. Žadatel má vyšší naději na získání půjčky s relativně rozumným úrokem. Investor má pak vysokou pravděpodobnost, že když nastaví rozumné podmínky splácení, získá na úrocích mnohem více než na vkladech u banky či v podílových fondech.

Nevýhodou jsou téměř nulová pravidla.

Opatrnosti není nikdy dost, strach však na místě není

Půjčky od soukromých investorů podléhají pouze běžnému občanskému právu, proto si vždy jejich realizaci řádně rozmysleme. To se však týká všech půjček od všech subjektů, zejména těch nebankovních.

Půjček se ale bát nemusíme, pokud tedy splníme jedno základní pravidlo. Základem našeho úspěchu při splácení jakékoliv půjčky je totiž schopnost tvořit si finanční rezervy i nad rámec dohodnutých splátek.

Zpracoval: finanční portál Hyperfinance