Územní plan – jak se v něm zorientovat?

Náležitosti územního plánu 

Územní plán se vydává formou opatření obecné povahy – má tedy vždy výrokovou část a odůvodnění. Pro stavebníka (někoho, kdo chce stavět) je zásadní především výroková část. Ta obsahuje závazné regulativy pro výstavbu v území.

Obě části jsou dále rozděleny na textovou a grafickou část, přičemž obsah textové i grafické části je jasně stanoven vyhláškou 500/2006 Sb. Výroková část územního plánu musí obsahovat následující výkresy:

• Výkres základního členění území
• Hlavní výkres
• Výkres veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací

Část odůvodnění musí obsahovat následující výkresy:

• Výkres širších vztahů
• Koordinační výkres
• Výkres předpokládaných záborů půdního fondu

Grafickou část je však možno doplnit i dalšími výkresy či schématy. Stejně jako požadavky na obsah územního plánu, je zákonem stanoven i postup při pořizování územního plánu. Ten se řídí stavebním zákonem (zákon č. 183/2006 Sb.) 

Co by měl člověk vědět, chystá-li se stavět 

Mějte na paměti, že každý záměr musí být v souladu s územním plánem. Proto je dobré se s územním plánem seznámit už na samém začátku projektových prací, tedy před tím, než se rozhodnete stavět.

Zastavitelné plochy

V první řadě je třeba ověřit, zdali je uvažované místo pro zástavbu součástí zastavitelných ploch, případně ploch přestavby. Zastavitelné plochy jsou plochy určené pro budoucí rozvoj zástavby a plochy přestavby jsou plochy, jejichž původní využití již není aktuální a mělo by v nich dojít k přestavbě. Typicky se jedná o bývalé průmyslové areály, dopravní stavby a jiné brownfieldy. Důležité je, že v obou typech ploch se může stavět. Grafické zobrazení zastavitelných ploch a ploch přestavby je součástí výkresu základního členění území a hlavního výkresu.

Podmíněnost rozhodování

Další podstatnou informací obsaženou ve výkrese základního členění území je možná podmíněnost rozhodování v území podrobnější dokumentací či jinýnm podkladem. To může být regulační plán (vždy závazný), územní studie (vždy nezávazná) nebo dohoda o parcelaci. Pokud v územním plánu taková podmínka stanovena je, bez zpracování podrobnější dokumentace se v území nesmí povolovat žádné záměry do doby, než tato dokumentace bude zpracována a schválena.

Hlavní výkres

Hlavní výkres obsahuje zásadní informace o zařazení pozemků do ploch s rozdílným způsobem využití. Zjednodušeně lze říct, že Hlavní výkres stanoví, kde co bude stát, ale ne, jak stavby budou vypadat. Pokud by investor chtěl postavit průmyslový areál v plochách bydlení, s největší pravděpodobností u stavebního úřadu narazí. Pro jednotlivé plochy s rozdílným způsobem využití jsou v textové části stanoveny závazné podmínky na využití pozemků a prostorovou regulaci.

Výkres veřejně prospěšných staveb

Posledním výrokovým výkresem je výkres veřejně prospěšných staveb, opatření a asanací. Jeho význam spočívá, jak už název vypovídá, ve vymezení staveb, které jsou v obecném zájmu. Jedná se typicky o dopravní stavby, stavby technické infrastruktury nebo prvky ÚSES (územní systém ekologické stability). Důležité je, že pro takové stavby či opatření může územní plán stanovit právo na vyvlastnění nebo předkupní právo.

Některé z výše zmíněných jevů obsahují i výkresy odůvodnění. Ty však nejsou závazné, pouze zdůvodňují řešení přijaté v územním plánu.

Změny a úplná znění 

Pokud územní plán nefunguje, jak by měl, případně postupem času dojde k přehodnocení priorit v území, může se pořídit tzv. změna územního plánu. Její rozsah může být ruzný. Existují změny vztahující se na jeden stavební pozemek, které z původně nezastavitelné plochy udělají plochu zastavitelnou, ale i změny vymezující desítky ploch.

Pro správnou orientaci v územním plánu je třeba mít na paměti, že změna ve svém rozsahu nahrazuje územní plán. Je-li tedy v původním územním plánu pozemek vymezen např. pro výstavbu bydlení, ale změnou dojde k jeho převymezení na plochy zeleně, domek už si na pozemku postavit nelze, platí změna. Pro usnadnění orientace se však vždy po schválení změny zpracovává úplné znění (dříve právní stav), které spočívá v promítnutí změny do původního územního plánu. 

Pro laika může být orientace v územním plánu složitá. Každý architekt by se v něm však měl umět orientovat, případně pomoci můžou i zaměstnanci stavebních úřadů a odborů územního plánování, kteří nepochybně dokáží poradit s každou otázkou týkající se územního plánu. Zajímá vás více souvisejících informací? Přečtěte si i tyto články:

• Vybíráte pozemek? Pozor, ať nekoupíte zajíce v pytli
• Co musí splňovat stavební pozemek?
• Potřebujete vyřídit stavební povolení?
• Stavba rodinného domu svépomocí nebo na klíč?
• Mobilní a modulové domy: Jak je to se stavebním povolením