Nejdřív plán, potom bourání. Tomáš Friedrich o chybách, které dokážou rekonstrukci zbytečně prodražit

TF-stav: od zemních prací po kompletní rekonstrukce

Za značkou TF-stav stojí Tomáš Friedrich, který se věnuje stavebním a rekonstrukčním pracím od přípravy pozemku, výkopů a základových desek až po hrubé stavby, přístavby a kompletní rekonstrukce domů či bytů. Díky širokému záběru může navazující etapy stavby řešit v souvislostech a s důrazem na správné pořadí prací.

Kde se podle vašich zkušeností dělají při rekonstrukcích nejdražší chyby?

Jednou z největších chyb je podle mě začít pracovat bez představy, jak má celý prostor nakonec vypadat. Když se nejprve vybourají příčky a až potom se začne řešit nová dispozice, voda, odpady nebo elektroinstalace, může se snadno stát, že se část hotové práce musí předělávat. Proto bych před začátkem rekonstrukce doporučil přemýšlet o objektu jako o celku. Nestačí vědět, že chcete novou koupelnu. Musíte také vědět, kudy povedou rozvody, co bude ve vedlejší místnosti a jak budou jednotlivé práce následovat.

Proč není dobrý nápad začít rekonstrukci rovnou bouráním?

Bourání vypadá jako jednoduchý začátek, protože výsledek je okamžitě vidět. Jenže právě během demolice můžeme vytvořit problém pro další etapy. Nejdříve by mělo být jasné, které konstrukce zůstávají, co se bude měnit, kudy povedou nové rozvody a v jakém pořadí přijdou jednotlivé profese. U starého domu navíc není dobré automaticky předpokládat, že vše, co vypadá nepotřebně, lze jednoduše odstranit.

Jak přesně lze předem odhadnout rozsah rekonstrukce staršího domu?

Do určité míry ano, ale u starších staveb se vždy musí počítat s určitou nejistotou. Zvenku například nemusí být vidět stav zdiva pod omítkou, skladba podlahy, staré instalace nebo problém s vlhkostí. Teprve po odkrytí konstrukcí zjistíte, v jakém jsou skutečně stavu. Proto je rozdíl mezi novostavbou, kde máte projekt a začínáte na připraveném místě, a rekonstrukcí, kde pracujete s něčím, co vznikalo třeba před několika desítkami let. 

Měl by proto mít investor v rozpočtu rezervu?

Určitě je rozumné s rezervou počítat. Její konkrétní výši ale nelze určit obecně pro každý dům. Záleží na stáří a stavu objektu, rozsahu rekonstrukce i na tom, jak dobře byl dům předem prozkoumán.
Důležité je hlavně počítat s tím, že nabídka na známé práce není totéž jako záruka, že se po odkrytí konstrukcí neobjeví něco dalšího.

Co se nejčastěji podceňuje u zemních prací a základové desky?

U základů už opravujete chyby velmi obtížně. Je potřeba správně vyřešit nejen samotné založení stavby, ale také výšky, prostupy a napojení kanalizace, vody a dalších sítí. Když se na některý prostup zapomene nebo se něco špatně zaměří, může pozdější náprava znamenat zásah do již hotové konstrukce. Základová deska proto není pouze betonová plocha pod domem. Je to etapa, na kterou přímo navazuje prakticky všechno další.

V čem je stavba nebo rekonstrukce v horské oblasti jiná?

Velkou roli hraje samotný pozemek. Svažitý terén, horší příjezd, méně prostoru kolem domu nebo komplikovanější doprava materiálu mohou změnit způsob, jakým se zakázka realizuje.
Druhou věcí je počasí. Některé venkovní práce nelze dělat bez ohledu na déšť, sníh nebo mráz. Harmonogram proto musí být realistický. U chalup se navíc často pracuje ve starších objektech a v místech, kam není možné dostat velkou stavební techniku. To se musí zohlednit už při přípravě.

Je výhodnější svěřit více etap stavby jedné firmě?

Není možné říci, že je to nejlepší varianta pro každého. Výhodu to má hlavně tam, kde na sebe jednotlivé práce přímo navazují. Po bourání například následují rozvody, zednické práce, omítky, podlahy a dokončení interiéru. Pokud každou etapu provádí někdo jiný, investor musí sám hlídat, kdo kdy nastoupí a zda předchozí práce odpovídá potřebám dalšího řemesla. Pokud větší část projektu koordinuje jeden dodavatel, lze některé návaznosti řešit jednodušeji. Je to jedna z oblastí, kterou TF-stav díky širokému rozsahu činností nabízí.

Co by měl zákazník připravit ještě před první poptávkou stavební firmy?

Čím konkrétnější představu má, tím lépe se o zakázce jedná. Pomáhá vědět, co chce změnit, v jakém rozsahu, jak má objekt po rekonstrukci fungovat a zda má k dispozici projektovou dokumentaci. Důležité jsou také informace o přístupu na pozemek nebo o známých problémech stavby. U větší rekonstrukce není cílem získat během prvního telefonátu jedno definitivní číslo. Nejdříve musí být jasné, co se bude skutečně dělat.

Jakou jednu radu byste dal člověku, který právě začíná rekonstrukci staršího domu?

ezačínal bych bouráním, ale plánem. Ujasněte si, jak má dům fungovat po dokončení, projděte technický stav a stanovte pořadí prací. U staršího objektu zároveň počítejte s tím, že se po odkrytí může objevit něco, co dnes není vidět.Dobrá příprava možná není na začátku rekonstrukce tak efektní jako první vybouraná zeď, ale často právě ona rozhodne o tom, kolik předělávek bude potřeba později.