Kupní smlouva na nemovitost může přinášet rizika.

Kupní smlouva na nemovitost může přinášet rizika. Na co si dát pozor?

Ať už kupujete či prodáváte nemovitost, bez kupní smlouvy se neobejdete. Pokud si ale myslíte, že vás kupní smlouva ochrání před nekalým jednáním a zajistí bezproblémový převod nemovitosti, pak jste na omylu. Špatně sepsaná smlouva může při nákupu i prodeji přinášet řadu rizik, kterým je třeba se předem vyhnout. Zaměřme se na nejčastější nedostatky kupní smlouvy na nemovitost. Na co si dát pozor a co si před podpisem zkontrolovat?

Věnujte pozornost používané terminologii

Pokud budete poprvé pročítat kupní smlouvu, s velkou pravděpodobností jí nebudete příliš rozumět. Obsahuje totiž řadu právních termínů a složitých slovních obratů. Přesto je důležité zorientovat se alespoň v základní terminologii, která se navíc v průběhu let měnila. Současný zákon již nepracuje s pojmem „nemovitost“, místo něj pojednává o tzv. „nemovité věci“. V kupní smlouvě můžete používat jakoukoliv terminologii, ale pojmosloví musí být konzistentní a musí sedět. Například pojem „byt“ není automaticky synonymem ke slovu „nemovitá věc“. V úvodu smlouvy by tak důležité termíny měly být jasně vymezeny.

Zákon pracuje i s dalšími pojmy, mezi ně patří právě „byt“. Podle zákona je bytem oddělená část domu, která slouží k bydlení. Termín „bytová jednotka“ pak označuje něco jiného. Zákon charakterizuje bytovou jednotku jako nemovitou věc, která kromě bytu samotného zahrnuje i podíl na společných částech domu. V tomto se často chybuje, pojmy se zaměňují a není tak zcela zřejmé, má-li být součástí prodeje i podíl na společných prostorách, nebo jen byt samotný.

Prověřte si informace o nemovitosti

Než podepíšete kupní smlouvu, důkladně si prověřte všechny důležité informace o nemovitosti i jeho majiteli. Na internetu je zdarma k dispozici katastr nemovitostí, do kterého můžete nahlédnout a zjistit veškeré skutečné informace o daném objektu. Tyto informace by měly souhlasit s údaji uvedenými na kupní smlouvě. Mgr. et Mgr. Šárka Heinzká z pražské advokátní kanceláře upozorňuje: "Nahlédnutí do katastru nemovitostí je naprostou nezbytností a prvním krokem při zvažování koupě nemovitosti. Zjistíte-li později, že je nemovitost zatížená právy třetích osob (např. věcným břemenem), jedná se o právní vadu, která jde k Vaší tíži, neboť se uplatní zásada, že nikoho neomlouvá neznalost údaje zapsaného do veřejného seznamu." 

Před podepsáním pečlivě zkontrolujte, sedí-li tyto důležité údaje:

  • číslo popisné,
  • číslo parcely, která je předmětem prodeje,
  • katastrální území, obec,
  • číslo listu vlastnictví

Součástí prodeje mohou být i části nemovitosti, které nejsou v katastru uvedeny. V takovém případě by o nich měla v kupní smlouvě padnout zmínka. Může se jednat o kůlnu, garáž, vedení sítí a podobně. Čím podrobněji bude předmět prodeje popsán, tím se riziko nesrovnalostí a nedorozumění snižuje.

Nespoléhejte na ústní dohodu. Doplňte kupní smlouvu přílohou

Kupní smlouva může být kromě povinných částí doplněna i poměrně detailní přílohou. "Na internetu je k dispozici množství různých kupních smluv, avšak ty často neodpovídají jednotlivým případům koupě nemovitosti. Vždy doporučuji mít smlouvu vytvořenou advokátem na míru nebo si ji alespoň nechat zkontrolovat. Malá počáteční investice do právních služeb vás ochrání před neplánovanými výdaji na nápravu již vzniklých komplikací spojených s nedůsledně sepsanou kupní smlouvou," radí Mgr. et Mgr. Šárka Heinzká.

Snažte se být při sepisování smluv co nejpřesnější a nejpodrobnější. Nespoléhejte na ústní dohodu. Pokud se převádí nemovitost i s vybavením, o to je detailní popis důležitější. Do smlouvy sepište vše, co je předmětem smlouvy, vyhnete se tak budoucím tahanicím, co komu vlastně patří. Doporučujeme do kupní smlouvy uvést také stav nemovitosti a jednotlivých částí, sepsat nedostatky a poznámky. 

Pozor na věcná břemena a zástavní práva

Při nákupu nemovitosti si dejte pozor na věcná břemena, která mohou nemovitost výrazně znehodnocovat a omezovat její používání. O věcném břemenu byste měli být informování a informace o něm bude uvedena i ve smlouvě. Pokud byste smlouvu vůbec nečetli a jen ji podepsali, mohla by vám tato skutečnost uniknout. Věcné břemeno není vždy velkou překážkou, je třeba se informovat o konkrétní formě.

Někdy mohou v rámci věcného břemena užívat některé osoby nemovitost až do jejich smrti. Jiná věcná břemena pak opravňují ke vstupu na pozemek za účelem opravy sítí. Věcné břemeno může mít na nemovitosti i soused, který je na jeho základě oprávněn vstupovat na pozemek za účelem údržby na vlastní nemovitosti.

Při prohlížení katastru nemovitostí si také zjistěte, není-li nemovitá věc zatížena zástavním právem. I když je převod takové nemovitosti možný, vyhýbejte se mu nebo smlouvu dobře ošetřete. Ve výsledku se může stát, že byste zakoupili nemovitost a s ní i úvěr, který byste museli doplatit sami.

Problémů a překážek při sepisování kupní smlouvy na nemovitost se může objevit celá řada. Doporučujeme využít služeb zkušeného advokáta, který kupní smlouvu zkontroluje či sám sepíše a postará se o legitimní a bezproblémový převod, se kterým budou spokojeny obě strany.



Diskuse k článku

  • Šárka Heinzká

    19:50 18. 6. 2018 0
    Vážená paní Honzíková, náklady na vytvoření kupní smlouvy se budou lišit v závislosti na předmětu převodu a individuálních požadavcích (např. zřízení věcného břemene atd.). Prosím neváhejte mne kontaktovat s detaily Vašeho převodu na email info@ak-heinzka.cz, obratem Vám sdělím náklady na vytvoření smlouvy. S pozdravem, Heinzká, advokát (www.ak-heinzka.cz).
  • Honzíková

    17:31 18. 6. 2018 0
    Dobrý den, mohu se prosím zeptat, jaké jsou cca orientační nálady na vytvoření kupní smlouvy od profesionálního advokáta?
    Děkuji, Honzíková

Přírodní materiály v interiéru: Hřejivé, krásné a luxusní

Materiály, které jsou přírodní jsou pro nás naprosto zásadní. Od chvíle, co jsme koupili nové bydlení se oprav...

Vyplatí se topit klimatizací? Máme pro vás přehled výhod i nedostatků

To, zda se vyplatí topit klimatizací, závisí na několika faktorech, jako jsou velikost místnosti, počet osob v...

Jak natřít radiátor? Máme pro vás několik užitečných tipů

Drátěný kartáč je na starou barvu opravdu nejlepší. Nám to ukázali, když rodiče potřebovali nabarvit radiátory...

Vhodně zvolená podlaha vám zajistí úspory, bezpečí i pohodlí

Vhodně zvolená podlaha je za mě důležitá jak v domě, tak v bytě (v bytě především kvůli sousedům). I když za n...

Cesta za úsporou začíná výměnou oken! Klidně i na podzim a v zimě

Za sebe musím říct, že opravdu nový okna pomohly, ale ne jen od momentálního tématu, úspora energií, ale u nás...

Dodavatelé elektřiny zkušenosti

Máte pravdu, potvrdili, že se poplatek má týkat jen odběru pod stropem cen.

Dodavatelé elektřiny zkušenosti

Joo je to pro mě super zpráva, když se k nim v podstatě teprve chystám přejít, ale nic m...

Dodavatelé elektřiny zkušenosti

Jak se díváte na to, že od nového roku budou účtovat 300 Kč bez DPH za každou odebranou...
Zobrazit všechna témata

Jak uskladnit barvy, lepidla a další stavební hmoty, aby vydržely co nejdéle

Pořídili jste si barvu, silikon, lepidlo či jinou stavební hmotu, a po dokončení práce vám ještě dost materiálu zůstalo? Pokud dodržíte základní pravidla skladování, vydrží vám dlouhé měsíce. Poradíme, na co si...

Sníh a mráz vs. venkovní stínění – na co si dát pozor?

Sněžení a mrazy tu budou ještě chvíli s námi. Pokud používáte venkovní stínění (rolety, nebo žaluzie), měli byste je používat s obezřetností. Pokud se objeví námraza, při stahování či vytahování byste mohli mec...

Byt

Vyčistěte sítko dřezové baterie. Výsledek poznáte okamžitě

Dřezová baterie patří mezi nejpoužívanější prvky v každé kuchyni. Každým dnem jí protečou jednotky i desítky litrů vody. Častým používáním se opotřebovává nejen její povrch, ale také vnitřní konstrukční prvky, ...

Ozvláštněte interiér obkladem z dřevěných lamel či akustických panelů

Dřevo má v moderním interiéru své pevné místo a designéři přichází s novými nápady, jak jej do prostoru zakomponovat. V posledních letech jsou v oblibě obklady z dřevěných lamel, případně předpřipravených akust...

Pojezdová keramická dlažba – před dům i na parkovací stání

Příjezdové cestičky i parkovací stání se nejčastěji řeší pokládkou zámkové dlažby, případně jiným typem betonových dlaždic. Zajímavou alternativou je však keramická dlažba s parametrem pojezdu, která řeší mnoho...

Výbor (předseda) SVJ – pozor na nejčastější prohřešky

Pokud vlastníte byt v bytovém domě, zřejmě se vás týkají záležitosti spojené se sdružením vlastníků jednotek (SVJ). Ať už jste pouhým vlastníkem, nebo rovnou členem výboru, či předsedou, ohlídejte si dodržování...

Dejte sbohem svíčkám z parafínu. Zdraví příliš neprospívají

Také si během zimních měsíců zlepšujete náladu vonnými svíčkami, které do domovů vnáší hřejivou atmosféru a prostor provoní? Pak zbystřete. Většina svíček, ať už vonných, nebo čajových, je vyrobená na bázi para...

6 tipů, jak využít dešťovou vodu doma i na zahradě

Ať už zachycujete dešťovou vodu do retenčních nádrží, nebo ji jednoduše svádíte z okapů do plastových sudů, využívejte její potenciál na maximum. Dešťová voda se nejčastěji používá k zalévání zahrady, možností ...

5 důvodů, proč své bydlení zbytečně nepřetápět

Podle průzkumů svá bydlení přetápí velké množství domácností. Zatímco odborníci doporučují přes den vytápěn na teplotu kolem 20-21 °C, u nás mnozí topí na 22 až 24 stupňů. Patříte mezi ně i vy? Zkuste své návyk...

Jaké jsou možnosti využití dřevoplastu (WPC)

Na pohled vypadá jako dřevo, díky využití plastových materiálů je však odolnější a přináší řadu výhod. Řeč je o dřevoplastu (WPC), který se nejčastěji využívá k realizaci teras. Doma i na zahradě však lze využí...

Vrut se vám protáčí? Poradíme, jak opravit vyvrtaný otvor, který je příliš široký

Konstrukční díly mnoha kusů nábytku, doplňků a vybavení jsou spojená vruty. Ty se šroubují do předvrtaného otvoru. Může se ale stá...

5 výhod teplovodního podlahového vytápění

Topná sezóna se rozbíhá, a tak je na realizaci nového topného systému už v podstatě pozdě. Pokud ale vás rekonstrukce nebo realizace novostavby teprve čeká, budete stát před rozhodnutím, pro jaká způsob vytápěn...

Jaké jsou možnosti využití dřevoplastu (WPC)

Na pohled vypadá jako dřevo, díky využití plastových materiálů je však odolnější a přináší řadu výhod. Řeč je o dřevoplastu (WPC), který se nejčastěji využívá k realizaci teras. Doma i na zahradě však lze využí...