Kupní smlouva na nemovitost může přinášet rizika.

Kupní smlouva na nemovitost může přinášet rizika. Na co si dát pozor?

Ať už kupujete či prodáváte nemovitost, bez kupní smlouvy se neobejdete. Pokud si ale myslíte, že vás kupní smlouva ochrání před nekalým jednáním a zajistí bezproblémový převod nemovitosti, pak jste na omylu. Špatně sepsaná smlouva může při nákupu i prodeji přinášet řadu rizik, kterým je třeba se předem vyhnout. Zaměřme se na nejčastější nedostatky kupní smlouvy na nemovitost. Na co si dát pozor a co si před podpisem zkontrolovat?

Věnujte pozornost používané terminologii

Pokud budete poprvé pročítat kupní smlouvu, s velkou pravděpodobností jí nebudete příliš rozumět. Obsahuje totiž řadu právních termínů a složitých slovních obratů. Přesto je důležité zorientovat se alespoň v základní terminologii, která se navíc v průběhu let měnila. Současný zákon již nepracuje s pojmem „nemovitost“, místo něj pojednává o tzv. „nemovité věci“. V kupní smlouvě můžete používat jakoukoliv terminologii, ale pojmosloví musí být konzistentní a musí sedět. Například pojem „byt“ není automaticky synonymem ke slovu „nemovitá věc“. V úvodu smlouvy by tak důležité termíny měly být jasně vymezeny.

Zákon pracuje i s dalšími pojmy, mezi ně patří právě „byt“. Podle zákona je bytem oddělená část domu, která slouží k bydlení. Termín „bytová jednotka“ pak označuje něco jiného. Zákon charakterizuje bytovou jednotku jako nemovitou věc, která kromě bytu samotného zahrnuje i podíl na společných částech domu. V tomto se často chybuje, pojmy se zaměňují a není tak zcela zřejmé, má-li být součástí prodeje i podíl na společných prostorách, nebo jen byt samotný.

Prověřte si informace o nemovitosti

Než podepíšete kupní smlouvu, důkladně si prověřte všechny důležité informace o nemovitosti i jeho majiteli. Na internetu je zdarma k dispozici katastr nemovitostí, do kterého můžete nahlédnout a zjistit veškeré skutečné informace o daném objektu. Tyto informace by měly souhlasit s údaji uvedenými na kupní smlouvě. Mgr. et Mgr. Šárka Heinzká z pražské advokátní kanceláře upozorňuje: "Nahlédnutí do katastru nemovitostí je naprostou nezbytností a prvním krokem při zvažování koupě nemovitosti. Zjistíte-li později, že je nemovitost zatížená právy třetích osob (např. věcným břemenem), jedná se o právní vadu, která jde k Vaší tíži, neboť se uplatní zásada, že nikoho neomlouvá neznalost údaje zapsaného do veřejného seznamu." 

Před podepsáním pečlivě zkontrolujte, sedí-li tyto důležité údaje:

  • číslo popisné,
  • číslo parcely, která je předmětem prodeje,
  • katastrální území, obec,
  • číslo listu vlastnictví

Součástí prodeje mohou být i části nemovitosti, které nejsou v katastru uvedeny. V takovém případě by o nich měla v kupní smlouvě padnout zmínka. Může se jednat o kůlnu, garáž, vedení sítí a podobně. Čím podrobněji bude předmět prodeje popsán, tím se riziko nesrovnalostí a nedorozumění snižuje.

Nespoléhejte na ústní dohodu. Doplňte kupní smlouvu přílohou

Kupní smlouva může být kromě povinných částí doplněna i poměrně detailní přílohou. "Na internetu je k dispozici množství různých kupních smluv, avšak ty často neodpovídají jednotlivým případům koupě nemovitosti. Vždy doporučuji mít smlouvu vytvořenou advokátem na míru nebo si ji alespoň nechat zkontrolovat. Malá počáteční investice do právních služeb vás ochrání před neplánovanými výdaji na nápravu již vzniklých komplikací spojených s nedůsledně sepsanou kupní smlouvou," radí Mgr. et Mgr. Šárka Heinzká.

Snažte se být při sepisování smluv co nejpřesnější a nejpodrobnější. Nespoléhejte na ústní dohodu. Pokud se převádí nemovitost i s vybavením, o to je detailní popis důležitější. Do smlouvy sepište vše, co je předmětem smlouvy, vyhnete se tak budoucím tahanicím, co komu vlastně patří. Doporučujeme do kupní smlouvy uvést také stav nemovitosti a jednotlivých částí, sepsat nedostatky a poznámky. 

Pozor na věcná břemena a zástavní práva

Při nákupu nemovitosti si dejte pozor na věcná břemena, která mohou nemovitost výrazně znehodnocovat a omezovat její používání. O věcném břemenu byste měli být informování a informace o něm bude uvedena i ve smlouvě. Pokud byste smlouvu vůbec nečetli a jen ji podepsali, mohla by vám tato skutečnost uniknout. Věcné břemeno není vždy velkou překážkou, je třeba se informovat o konkrétní formě.

Někdy mohou v rámci věcného břemena užívat některé osoby nemovitost až do jejich smrti. Jiná věcná břemena pak opravňují ke vstupu na pozemek za účelem opravy sítí. Věcné břemeno může mít na nemovitosti i soused, který je na jeho základě oprávněn vstupovat na pozemek za účelem údržby na vlastní nemovitosti.

Při prohlížení katastru nemovitostí si také zjistěte, není-li nemovitá věc zatížena zástavním právem. I když je převod takové nemovitosti možný, vyhýbejte se mu nebo smlouvu dobře ošetřete. Ve výsledku se může stát, že byste zakoupili nemovitost a s ní i úvěr, který byste museli doplatit sami.

Problémů a překážek při sepisování kupní smlouvy na nemovitost se může objevit celá řada. Doporučujeme využít služeb zkušeného advokáta, který kupní smlouvu zkontroluje či sám sepíše a postará se o legitimní a bezproblémový převod, se kterým budou spokojeny obě strany.



Diskuse k článku

  • Šárka Heinzká

    19:50 18. 6. 2018 0
    Vážená paní Honzíková, náklady na vytvoření kupní smlouvy se budou lišit v závislosti na předmětu převodu a individuálních požadavcích (např. zřízení věcného břemene atd.). Prosím neváhejte mne kontaktovat s detaily Vašeho převodu na email info@ak-heinzka.cz, obratem Vám sdělím náklady na vytvoření smlouvy. S pozdravem, Heinzká, advokát (www.ak-heinzka.cz).
  • Honzíková

    17:31 18. 6. 2018 0
    Dobrý den, mohu se prosím zeptat, jaké jsou cca orientační nálady na vytvoření kupní smlouvy od profesionálního advokáta?
    Děkuji, Honzíková

Dobrý kontakt k tématu

Výměna oken nikdy nebyla snadnější!

My jsme okna měnili poměrně nedávno a než jsme se dopracovali k firmě která nám je dodá, což byl docela oříšek...

Naplánujte si kuchyni chytře

Dneska už toho jde vymyslet velká spousta. Za sebe bych dala radu hlavně takovou, že by člověk měl sáhnout po ...

Plastová, nebo dřevěná okna?

Podle mého je to čistě na tom, co kdo preferuje. Mě osobně více baví dřevěná okna, také je na baráku máme, ale...

Výměna oken: jaký materiál zvolit?

Tak materiál dost záleží i na preferenci každého z nás, myslím si, že nejdůležitější krok je vybrat správného,...

Jak vyřešit okolí bazénu? Možností je hned několik!

Dobrý den, velmi se mi líbí obrázek s dlažbou kolem bazénu.
S tou šedou. Nemohl byste mi napsat, kde ji sežen...

Kuchyně od Oresi zkušenosti

Taky jsem na tyhle stránky zabrouzdala, ale přišlo mi, že tam natrefuju spíš na takový a...

Dodavatelé elektřiny zkušenosti

Řekl bych, že v současný době pokud se člověk nemá šanci dostat na spot kvůli elektro...

Kuchyně od Oresi zkušenosti

Měli jsme to v podobném časovém rozsahu i přesto že jsme brali kuchyň na splátky, proto...
Zobrazit všechna témata

Jak bojovat proti zamlženým zrcadlům v koupelně

Je nepříjemné, když po horké sprše nemůžete použít zrcadlo v koupelně, protože je zamlžené. Mlžení zrcadel je bežným jevem, se kterým se možná setkáváte i vy. A projevuje se i během letního období. Dá se s tím ...

Aktivní vs. pasivní rekuperace – znáte hlavní rozdíly?

Rekuperace tepla je důležitou součástí moderního bydlení, u novostaveb je pak povinností. Zvyšuje energetickou účinnost a komfort domova. Znáte ale rozdíl mezi aktivní a pasivní rekuperací? Každá má svá specifi...

Trendy, technologie a inovace v pracovní obuvi

Vývoj pracovní obuvi sahá daleko do minulosti až k počátkům samotného obuvnictví. Od primitivních forem ochrany nohou v podobě dřevěných nazouváků, přes pevné kožené boty až po inovativní produkty, jako jsou na...

Byt

Úklidové návyky pro každodenní život, které vám ušetří čas

Každodenní úklid může být časově náročný a vyčerpávající. Přitom stačí několik jednoduchých změn, které vám pomohou udržet domov v čistotě a zároveň vám ušetří drahocenný čas. V následujícím článku vám představ...

7 důvodů, proč pořídit kuchyňský ostrůvek

Kuchyňský ostrůvek – někdo ho miluje, jiný nenávidí. Je výsadou moderních interiérů, vždy ale záleží na konkrétním návrhu. Kuchyňský pult totiž plní různé funkce, někdy obsahuje dřez, jindy funguje jako barový ...

Jak zakomponovat kameny do designu vaší zahrady

Kameny mohou přinést do vaší zahrady nejen krásu, ale i funkčnost. Pomocí kamenů můžete vytvářet různé vizuální efekty, struktury a zajímavé detaily. Tento článek vám představí, jak efektivně začlenit kameny do...

Jarní Allegro Days nabízí slevy až 40 %

Potřebujete nové zahradní nářadí nebo vybavení domácnosti? Internetová nákupní platforma Allegro přichází s jarními Allegro Days. Oblíbená nákupní akce proběhne v týdnu od 8. do 14. dubna a nabídne slevy až 40 ...

Přírodní repelenty proti hmyzu: Jak se chránit bez chemie

Určitě to znáte. Léto, hmyz, štípance. Jak se vypořádat s otravným hmyzem, který se na nás v létě doslova lepí? Představujeme vám přírodní repelenty, které dokážou divy.

Umění kaligrafie v interiérovém designu

Kaligrafie neboli umění krásného psaní má bohatou historii a význam. Její vliv se promítá do mnoha oblastí včetně interiérového designu. V tomto článku vám ukážeme, jak můžete kaligrafii využít k oživení svých ...