Kupní smlouva na nemovitost může přinášet rizika. Na co si dát pozor?

Ať už kupujete či prodáváte nemovitost, bez kupní smlouvy se neobejdete. Pokud si ale myslíte, že vás kupní smlouva ochrání před nekalým jednáním a zajistí bezproblémový převod nemovitosti, pak jste na omylu. Špatně sepsaná smlouva může při nákupu i prodeji přinášet řadu rizik, kterým je třeba se předem vyhnout. Zaměřme se na nejčastější nedostatky kupní smlouvy na nemovitost. Na co si dát pozor a co si před podpisem zkontrolovat?

Věnujte pozornost používané terminologii

Pokud budete poprvé pročítat kupní smlouvu, s velkou pravděpodobností jí nebudete příliš rozumět. Obsahuje totiž řadu právních termínů a složitých slovních obratů. Přesto je důležité zorientovat se alespoň v základní terminologii, která se navíc v průběhu let měnila. Současný zákon již nepracuje s pojmem „nemovitost“, místo něj pojednává o tzv. „nemovité věci“. V kupní smlouvě můžete používat jakoukoliv terminologii, ale pojmosloví musí být konzistentní a musí sedět. Například pojem „byt“ není automaticky synonymem ke slovu „nemovitá věc“. V úvodu smlouvy by tak důležité termíny měly být jasně vymezeny.

Zákon pracuje i s dalšími pojmy, mezi ně patří právě „byt“. Podle zákona je bytem oddělená část domu, která slouží k bydlení. Termín „bytová jednotka“ pak označuje něco jiného. Zákon charakterizuje bytovou jednotku jako nemovitou věc, která kromě bytu samotného zahrnuje i podíl na společných částech domu. V tomto se často chybuje, pojmy se zaměňují a není tak zcela zřejmé, má-li být součástí prodeje i podíl na společných prostorách, nebo jen byt samotný.

Prověřte si informace o nemovitosti

Než podepíšete kupní smlouvu, důkladně si prověřte všechny důležité informace o nemovitosti i jeho majiteli. Na internetu je zdarma k dispozici katastr nemovitostí, do kterého můžete nahlédnout a zjistit veškeré skutečné informace o daném objektu. Tyto informace by měly souhlasit s údaji uvedenými na kupní smlouvě. Mgr. et Mgr. Šárka Heinzká z pražské advokátní kanceláře upozorňuje: "Nahlédnutí do katastru nemovitostí je naprostou nezbytností a prvním krokem při zvažování koupě nemovitosti. Zjistíte-li později, že je nemovitost zatížená právy třetích osob (např. věcným břemenem), jedná se o právní vadu, která jde k Vaší tíži, neboť se uplatní zásada, že nikoho neomlouvá neznalost údaje zapsaného do veřejného seznamu." 

Před podepsáním pečlivě zkontrolujte, sedí-li tyto důležité údaje:

• číslo popisné,
• číslo parcely, která je předmětem prodeje,
• katastrální území, obec,
• číslo listu vlastnictví

Součástí prodeje mohou být i části nemovitosti, které nejsou v katastru uvedeny. V takovém případě by o nich měla v kupní smlouvě padnout zmínka. Může se jednat o kůlnu, garáž, vedení sítí a podobně. Čím podrobněji bude předmět prodeje popsán, tím se riziko nesrovnalostí a nedorozumění snižuje.

Nespoléhejte na ústní dohodu. Doplňte kupní smlouvu přílohou

Kupní smlouva může být kromě povinných částí doplněna i poměrně detailní přílohou. "Na internetu je k dispozici množství různých kupních smluv, avšak ty často neodpovídají jednotlivým případům koupě nemovitosti. Vždy doporučuji mít smlouvu vytvořenou advokátem na míru nebo si ji alespoň nechat zkontrolovat. Malá počáteční investice do právních služeb vás ochrání před neplánovanými výdaji na nápravu již vzniklých komplikací spojených s nedůsledně sepsanou kupní smlouvou," radí Mgr. et Mgr. Šárka Heinzká.

Snažte se být při sepisování smluv co nejpřesnější a nejpodrobnější. Nespoléhejte na ústní dohodu. Pokud se převádí nemovitost i s vybavením, o to je detailní popis důležitější. Do smlouvy sepište vše, co je předmětem smlouvy, vyhnete se tak budoucím tahanicím, co komu vlastně patří. Doporučujeme do kupní smlouvy uvést také stav nemovitosti a jednotlivých částí, sepsat nedostatky a poznámky. 

Pozor na věcná břemena a zástavní práva

Při nákupu nemovitosti si dejte pozor na věcná břemena, která mohou nemovitost výrazně znehodnocovat a omezovat její používání. O věcném břemenu byste měli být informování a informace o něm bude uvedena i ve smlouvě. Pokud byste smlouvu vůbec nečetli a jen ji podepsali, mohla by vám tato skutečnost uniknout. Věcné břemeno není vždy velkou překážkou, je třeba se informovat o konkrétní formě.

Někdy mohou v rámci věcného břemena užívat některé osoby nemovitost až do jejich smrti. Jiná věcná břemena pak opravňují ke vstupu na pozemek za účelem opravy sítí. Věcné břemeno může mít na nemovitosti i soused, který je na jeho základě oprávněn vstupovat na pozemek za účelem údržby na vlastní nemovitosti.

Při prohlížení katastru nemovitostí si také zjistěte, není-li nemovitá věc zatížena zástavním právem. I když je převod takové nemovitosti možný, vyhýbejte se mu nebo smlouvu dobře ošetřete. Ve výsledku se může stát, že byste zakoupili nemovitost a s ní i úvěr, který byste museli doplatit sami.

Problémů a překážek při sepisování kupní smlouvy na nemovitost se může objevit celá řada. Doporučujeme využít služeb zkušeného advokáta, který kupní smlouvu zkontroluje či sám sepíše a postará se o legitimní a bezproblémový převod, se kterým budou spokojeny obě strany.