Ilona Biliková: Co upravit před prodejem bytu nebo domu?

O společnosti Reality Biliková

Reality Biliková s.r.o. se věnuje zprostředkování prodeje a pronájmu bytů, rodinných domů, chat, chalup, garáží a pozemků. Ilona Biliková působí v realitním oboru od roku 2008. Zaměřuje se především na Brandýs nad Labem a okolí, Prahu a také na prodeje v Libereckém kraji. Nabídku doplňuje realitní poradenství, zpracování odhadů pro dědická řízení a spolupráce s finančním poradcem při financování nemovitostí. 

Když chce majitel prodat byt nebo dům, podle čeho má rozhodnout, co ještě upravovat?

Nejdříve je potřeba určit, komu může nemovitost vyhovovat v současném stavu. Jinak se připravuje udržovaný byt k okamžitému nastěhování a jinak dům, u kterého se počítá s celkovou rekonstrukcí. Pomůže sepsat tři skupiny věcí: co brání bezpečné prohlídce, co zhoršuje přehlednost prostoru a co je pouze otázkou vkusu. Pak se snáze určí, co vyřešit hned a co už ponechat budoucímu majiteli.

Co má smysl udělat i bez většího rozpočtu?

Začít lze důkladným úklidem, umytím oken a odstraněním přebytečných věcí. Cílem je, aby zájemce viděl velikost místností, jejich propojení a stav povrchů. Praktické je také zkontrolovat osvětlení a umožnit přístup k oknům, technickému zázemí nebo sklepu. Nejde o vytvoření dokonalého interiéru, ale o prostor, ve kterém se kupující dobře zorientuje.

Vyplatí se před prodejem nová kuchyň nebo koupelna?

Bez posouzení konkrétní nemovitosti bych takovou investici nedoporučovala automaticky. Nové vybavení může někomu vyhovovat, jiný zájemce bude chtít odlišné uspořádání i materiály. Nejdříve je vhodné porovnat náklady, čas potřebný na realizaci a očekávaný přínos pro nabídku. U bytu určeného k celkové rekonstrukci může být užitečnější připravit přesné informace o současném stavu než opravovat jednu místnost podle vlastního vkusu.

Které opravy se nemají odbýt jen kvůli lepším fotografiím?

Všechny, u nichž by kosmetická úprava zakryla skutečný problém. Například přemalování mapy po zatékání samo o sobě neřeší příčinu. Pokud majitel o problému ví, měl by si ujasnit, co jej způsobuje, co se už opravovalo a jaké doklady k tomu má. Technické otázky je vhodné probrat s příslušným odborníkem. Pro prezentaci je podstatné popsat stav věcně a nezaměňovat hezký povrch za provedenou opravu.

Jaké informace si připravit, aby se na prohlídce nemluvilo jen o dojmech?

Užitečný je přehled rozměrů, provozních nákladů a provedených úprav. U rekonstrukcí pomůže rozlišit, co bylo skutečně vyměněno, kdy se práce prováděly a co lze doložit. Označení „po rekonstrukci“ může pro různé lidi znamenat něco jiného. Přesnější je uvést například obnovené povrchy nebo konkrétní vyměněné rozvody. Pokud některý údaj není ověřený, je lepší jej nejprve doplnit.

Jak připravit fotografie a půdorys, aby odpovídaly skutečnosti?

Fotografie mají ukázat místnosti, jejich návaznost a důležité části nemovitosti. Zájemce by měl předem poznat, zda mu základní uspořádání vyhovuje. Půdorys pomáhá vysvětlit to, co se z jednotlivých snímků odhaduje obtížně. Je vhodné ověřit jeho soulad se skutečným stavem a uvést, pokud jsou rozměry pouze orientační. Úprava fotografií by neměla odstraňovat vady ani vytvářet mylnou představu o prostoru.

Je jiná příprava u domu, chaty nebo chalupy?

Ano, vedle interiéru potřebuje zájemce pochopit i způsob používání celé nemovitosti. U domu to může být vytápění, údržba zahrady nebo přístup k technickému vybavení. U rekreačního objektu je užitečné připravit informace o sezónním provozu, zásobování vodou a možnostech příjezdu. Pokud se některé vlastnosti liší v létě a v zimě, patří do vysvětlení i tato okolnost. Samotné fotografie z pěkného dne nemusí odpovědět na praktické otázky kupujícího.

Jak přistoupit k ceně, když má majitel s nemovitostí silnou osobní vazbu?

Osobní vztah je pochopitelný, při úvaze o ceně je ale potřeba podívat se i na možnosti kupujícího. Ten porovnává polohu, stav, uspořádání a další dostupné nabídky. Pomůže oddělit vlastní investice a vzpomínky od vlastností, které může ocenit další majitel. Částka vložená do vybavení sama o sobě neurčuje, o kolik vyšší cenu bude kupující ochoten přijmout.

Co sledovat, když je nabídka zveřejněná, ale zájemci se neozývají?

Je potřeba zkontrolovat celou nabídku: cenu, fotografie, popis i dostupnost potřebných informací. Malý počet reakcí sám o sobě ještě neukazuje jedinou příčinu. Jestli lidé chodí na prohlídky, ale dál nejednají, může pomoci zjistit, co jim nevyhovovalo. Zda například čekali jiný stav nebo jim chyběl důležitý údaj. Úprava nabídky má vycházet z konkrétních zjištění, ne jen z pocitu, že je nutné okamžitě zlevnit.

Co by měl mít majitel ujasněné před prvním zveřejněním nabídky?

Měl by vědět, v jakém stavu nemovitost nabízí, jaké informace může doložit a kdy ji bude schopný předat. Užitečné je také stanovit rozpočet na přípravu a domluvit, kdo zajistí jednotlivé úkoly. První nabídka pak může být srozumitelná už od začátku. Zájemce získá konkrétní představu a majitel nemusí při každém dotazu znovu dohledávat stejné údaje.