Co určitě musí obsahovat nájemní smlouva?

V minulém roce nabyla dne 1. listopadu účinnosti novela občanského zákoníku, která pozměnila některé právní zásady týkající se bydlení, především pak nájemních smluv, do nichž vložila více svobodné vůle obou stran. Jaké náležitosti musí nájemní smlouva obsahovat dle zákona? Mimo odpovědi na tuto otázku naleznete v článku i vzor nájemní smlouvy.

Nájemní smlouva ukládá, jaké povinnosti a jaká práva má nájemce bytu i jeho pronajímatel. I když se v současné době rozmohl trend pronájmů načerno, představuje vhodně sepsaná nájemní smlouva jistotu pro obě strany, protože dává jasná pravidla. Nájemní smlouva musí být vždy v písemné podobě a k jejímu uzavření musí obě strany dospět na základě svobodného rozhodnutí.

Nájemní smlouva na dobu určitou a neurčitou

Údaj o době, na kterou je nájem sjednán, je často předmětem sporů. Nejasná formulace může přinést komplikace pronajímateli i nájemci. Pokud tedy má být doba nájmu přesně určená, uvádějte ve smlouvě konkrétní časové vymezení, a to vždy s informací, v jaké lhůtě před/po skončení nájmu musí být byt nebo dům uveden do původního stavu, případně vyklizen. A zaneste do ní také možnosti týkající se prodloužení. Bude-li se jednat o nájemní smlouvu na dobu neurčitou, pak by v ní mělo být uvedeno, od kdy nájem trvá a za jakých podmínek dojde k řádnému ukončení, a to jak ze strany nájemce, tak pronajímatele. Ať už jste ten, kdo nemovitost pronajímá, nebo ten, kdo si ji chce pronajmout, nesnažte se nad druhou stranou vyzrát ve smlouvě nejasnými formulacemi, kličkami a neurčitými informacemi. V konečném důsledku by následný spor znamenal ztrátu a zbytečné problémy pro pronajímatele i nájemce. I když je v dnešní době těžké udržovat vstřícné vztahy, rozhodně je to příjemnější možnost, než posléze řešit neplatiče nebo to, že nemáte kde bydlet. 

Co nesmí nájemní smlouva postrádat?

Jak už bylo popsáno výše, nájemní smlouva musí mít vždy písemnou formu. Musí v ní být identifikován nájemce i pronajímatel, a to osobními údaji – jméno, příjmení, datum narození, trvalé bydliště, rodné číslo, číslo občanského průkazu, v případě firmy je pak nutné nezapomenout na identifikační číslo společnosti, sídlo a jednatele. Předmět nájmu musí být také jasně identifikován, to znamená, že nesmí chybět jak adresa, tak v případě bytu i číslo a označení patra, v němž se nachází. Samozřejmostí je uvedení velikosti, počtu místností a také informace, zda k předmětu nájmu náleží i další prostory, pokud ano, tak jejich popis a možný způsob užívání.

Co musí obsahovat předávací protokol?

Součástí základních údajů v nájemní smlouvě musí být i informace, zda se jedná o nájem na dobu určitou/neurčitou (+ podmínky skončení), jaké je vybavení bytu, zda ho má nájemce k dispozici a jakým způsobem budou probíhat případné opravy. Uvedena musí být i celková cena nájmu, a to s vysvětlením, jak bude řešeno placení služeb, kdy bude prováděno jejich vyúčtování a jakým způsobem bude nakládáno s případnými přeplatky a nedoplatky. S platbami souvisí i zmínění metod a splatnosti, dohodnou-li se strany na nějakých sankcích v případě opoždění s platbami, pak je třeba to také do smlouvy zanést.

Údaje, které se vyplatí ve smlouvě uvést

Ze zkušeností lidí vyplývá i doporučení pořídit si fotodokumentaci stavu bytu a jeho příslušenství a vybavení, k fotkám také přiřadit informaci o tom, kdy byly pořízeny a že zodpovídají skutečnosti. Toto se vyplatí přidat do smlouvy jako přílohu. K vedlejším údajům se řadí například informace o tom, zda může mít nájemce v bytě/domě domácí zvíře, zda je umožněno ve vnitřních prostorách kouřit, zda je možné přijímat dlouhodobé návštěvy, jaké je pojištění domácnosti apod.

Nájemní smlouva – vzor:

Smluvní strany

1. (jméno a příjmení)
trvale bytem:  ................................
datum narození: ............................
rodné číslo: ...................................
číslo OP: .......................................
(dále „pronajímatel“)

2. (jméno a příjmení)
trvale bytem:  ................................
datum narození: ............................
rodné číslo: ...................................
číslo OP: .......................................
(dále „nájemce“)

uzavírají níže uvedeného dne, měsíce a roku na základě vzájemné dohody tuto nájemní smlouvu:

ČLÁNEK I

Předmět nájmu

1. Předmětem nájmu je byt č. .... na adrese: ................................................, v .... patře. Velikost bytu je .... m², nachází se v něm .... místností.
2. Pronajímatel prohlašuje, že je vlastníkem bytu na adrese: .............................. a je oprávněn dát ho do nájmu.
3. Nájemce bude předmět nájmu užívat ve sjednané době.

ČLÁNEK II

Účel smlouvy

1. Nájemce byl seznámen se stavem předmětu nájmu a je oprávněn užívat věc výlučně jako .................., a to podle podmínek uvedených v této smlouvě.

ČLÁNEK III

Doba nájmu, ukončení nájmu

1. Nájemní smlouva se uzavírá na dobu určitou od ............. do ............. /neurčitou od ............. .
2. K prodloužení nájmu dojde na základě ústní žádostí nájemce, nejpozději měsíc před uplynutím sjednané doby nájmu.
3. Nájem skončí po uplynutí sjednané doby, nebo na základě písemné dohody obou smluvních stran. V případě výpovědi činí výpovědní lhůta, není-li ujednáno jinak, 3 měsíce. Pronajímatel může vypovědět smlouvu pouze za podmínek, které upravuje § 711 občanského zákoníku. Nájemce může podat výpověď bez uvedení důvodů. Výpovědní lhůta počíná běžet prvním dnem měsíce, který následuji po měsíci, kdy byla výpověď podána.
4. Nájemce bere na vědomí, že po skončení nájmu nemá nárok na zajištění náhradního bydlení ze strany pronajímatele.
5. Dojde-li k hrubému porušování práv nájemce užívat předmětnou věc k bydlení, musí být pronajímatel písemně upozorněn s žádostí o neprodlené zjednání nápravy. Nedojde-li k ní, má nájemce právo ukončit nájemní smlouvu s výpovědní lhůtou 1 měsíc.
6. V případě prodlení nájemce s platbou nájemného a souvisejících služeb více jak .... měsíce, nebo dojde-li k opakovanému hrubému porušování povinností nájemce plynoucích z ustanovení této smlouvy, je pronajímatel oprávněn vypovědět nájemní smlouvu taktéž s výpovědní lhůtou 1 měsíc.
7. Písemnosti se považují za doručené 3. pracovní den od data poslání.

ČLÁNEK IV

Nájemné a další platby

1. Nájemné činí .............. Kč (slovy: ........................................) za měsíc.
2. Záloha na služby činí ..................... Kč (slovy: .............................) za měsíc, vyúčtování bude provedenou jednou ročně. Případné přeplatky je pronajímatel povinen uhradit nájemci do 30 kalendářních dnů od vystavení vyúčtování. Případné nedoplatky je nájemce povinen uhradit pronajímateli do 30 kalendářních dnů od vystavení vyúčtování.
3. Celková částka za pronájem bytu tedy činí ................... Kč (slovy: .......................) za měsíc.
4. Úhradu bude nájemce provádět na účet pronajímatele č. ............................ 1x měsíčně, nejpozději k .... dni v měsíci, k němuž bude platba náležet.
5. V případě prodlení s platbou nájemného a zálohy na služby více jak ..... dní je nájemce povinen uhradit zákonný poplatek z prodlení.
6. V den podpisu smlouvy bude nájemcem uhrazena kauce ve výši ............ Kč (slovy: ...................), která je vratná po skončení nájmu. V případě potřeby bude po dohodě užita na nedoplatky nebo škody způsobené neopatrným užíváním bytu nájemcem.

ČLÁNEK V

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce

1. Práva a povinnosti spojené s nájmem bytu jsou obecně upraveny v občanském zákoníku v platném znění.
2. Drobné opravy a údržbu související s užíváním bytu hradí nájemce.
3. Nájemce je povinen užívat byt řádným způsobem a řádně o něj pečovat.
4. Nájemce je povinen dodržovat domovní řád.
5. Neprodleně ohlásit vznik oprav, jejichž realizaci je povinen zajistit pronajímatel.
6. Pronajímatel je povinen udržovat byt v obyvatelném stavu a případné opravy zajistit neprodleně po oznámení nájemcem.
7. Nájemce bytu musí škody, které sám způsobil, neprodleně napravit.
8. Nájemce může přenechat část bytu k užívání pouze na základě písemné dohody s pronajímatelem.

ČLÁNEK VI

Závěrečná ustanovení

1. Nevyplývá-li ze smlouvy odlišná úprava, pak se prává a povinnosti nájemce a pronajímatele řídí příslušnými ustanoveními občanského zákoníku.
2. Tato smlouva je vyhotovena vy dvou stejnopisech, přičemž každá smluvní strana obdrží jedno vyhotovení. Smlouvu lze měnit pouze písemnými dodatky na základě vzájemné dohody.
3. Smlouva nabývá platnosti dnem jejího podpisu oběma smluvními stranami a účinnosti dnem předání bytu.
4. Součástí této smlouvy jsou i níže vypsané přílohy:
........................................................
........................................................
........................................................
........................................................
........................................................

ČLÁNEK VII

Prohlášení svobodné vůle

Smluvní strany prohlašují, že tato smlouva byla uzavřena na základě jejich svobodné vůle, nikoliv v tísni, nebo za nápadně nevýhodných podmínek. Na důkaz toho připojují své podpisy.

V ........................ dne ........................
............................
pronajímatel

V ........................ dne ........................
............................
nájemce


Nájemní smlouva by měla být v zájmu obou stran doplněna i o protokol o předání bytu, který bude podepsán v den, kdy budou nájemci předány klíče od předmětu nájmu. V něm by mělo být zahrnuto datum, kdy k předání došlo, a také aktuální stavy spotřeby energií, pokud to již není uvedeno ve smlouvě, případně další nezbytné údaje, co se stavem bytu v daném čase souvisí.

 Sledujte Chytré bydlení také na Facebooku!