Ukončení nájemní smlouvy – práva a povinnosti

Ukončení nájemní smlouvy – práva a povinnosti

Pokud nastane situace, která vyžaduje ukončení nájemní smlouvy, často tápou nejen nájemci, ale také pronajímatelé. V nedávné době se navíc změnila právní úprava této problematiky, což může způsobit řadu komplikací. V tomto článku se zaměříme na hlavní úskalí, která na nájemníky a pronajímatele číhají.

Pronájem bytu nebo domu se musí zaštítit písemnou smlouvou. Kvalitní nájemní smlouva upraví vzájemný vztah tak, aby se předešlo pozdějším nedorozuměním. Většinou není potřeba složitě přizpůsobovat smlouvu dané situaci, a proto můžete využít některý ze vzorů na internetu a upravit si ho podle vlastních potřeb. Při podpisování této smlouvy však buďte opatrní a vše pečlivě překontrolujte. Nejdůležitější je její platnost, výše nájmu nebo důvody, pro které může pronajímatel  smlouvu vypovědět.

Ukončení nájemní smlouvy – co stanoví zákon?

Konkrétní podmínky pro skončení nájmu jsou ustanoveny v občanském zákoníku § 2308 zákona č. 89/2012 Sb. Zde jsou upraveny podmínky, za kterých může být nájemní poměr ukončen. Nejběžnějším způsobem ukončení nájemní smlouvy je uplynutí doby, na kterou byl nájemní poměr sjednán. To však nemusí nutně znamenat, že se musí nájemník vystěhovat. Zákon se snaží ochránit nájemníka tím, že se smlouva automaticky prodlužuje, pokud sám pronajímatel nevyzve nájemce, aby byt opustil.

Tuto výzvu by musel pronajímatel v písemné podobě předat do tří měsíců od uplynutí nájemní doby. Jako východisko z této situace se nabízí včasná komunikace s pronajímatelem. Dohodněte si termín podepsání nové smlouvy nebo se informujte, jaké má majitel nemovitosti plány do budoucna.

Dohoda, nebo výpověď?

Zmíněné okolnosti platí pouze v případech, kdy byla nájemní smlouva sjednána na dobu určitou, tj. s pevně stanovenou dobou trvání nájemního vztahu. Smluvní strany mohou také uzavřít smlouvu na dobu neurčitou, avšak i tohoto závazku se může nájemník i pronajímatel zbavit.

Na ukončení smlouvy může mít také vliv plnění povinností, ke kterým se strany vzájemně smluvně zavázaly. Je jisté, že pokud nájemník přestane platit nájem, jeho smlouva skončí. Naopak pokud pronajímatel schválně vypne topení uprostřed zimy, nájemníci mohou smlouvu ukončit, aniž by je k pronajímateli vázala nějaká povinnost.

Podpis nájemní smlouvy

Životní změnu začněte ukončením smlouvy dohodou

Při ukončení smlouvy dohodou si sjednejte s pronajímatelem prohlídku bytu. Vše musí být vyčištěné a v původním stavu, v jakém jste byt nebo dům převzali. Obvykle musíte zajistit i vymalování bytu, zapravení všech děr po hřebících a podobně.

Společně s podpisem předávacího protokolu překontrolujte také čísla na měřicích přístrojích energií. Obě strany zároveň vyjádří souhlas s tím, že jsou mezi nimi všechny pohledávky vyrovnány, což zabrání pozdějším sporům. Poslední tečkou za celým nájmem je odevzdání klíčů a tím plné zpřístupnění bytu pouze jeho vlastníkovi.

Výpověď aneb jednostranné ukončení nájemní smlouvy

Vždy záleží na tom, která strana výpověď ze smlouvy dává. Nájemce nemusí uvádět konkrétní důvod, proč nemovitost hodlá opustit. Pronajímatel naopak musí konkrétně jmenovat důvody, proč se rozhodl pro skončení smlouvy, a navíc musí nájemníka poučit o možnosti podávání námitek a přezkoumání této výpovědi soudem. Jestliže toto poučení chybí, je výpověď neplatná. Obecně plat tříměsíční výpovědní lhůta, která začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně.

Buďte při podspisu smlouvy obezřetní

Důvody pro ukončení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele:

  • Nájemník hrubě porušuje své povinnosti – mezi tyto důvody patří i „menší“ prohřešky ze strany nájemce, například neoznámení zvýšení počtu osob v domácnosti nebo neoznámení nepřítomnosti delší než dva měsíce

  • Nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin, který nějakým způsobem postihl i pronajímatele, jeho blízké nebo majetek

  • Existuje veřejný zájem na tom, aby byl byt nebo dům využívám jinak, nebo se vyskytl jiný obdobně závažný důvod

  • Sám pronajímatel se rozhodl v daném domě nebo bytě bydlet – toto pravidlo se vztahuje i na jiné příbuzné pronajímatele.  Musí ale dojít ke skutečnému převzetí bytu osobou, která byla důvodem pro skončení nájmu, a to do jednoho měsíce

Kromě toho může pronajímatel nájemní smlouvu ukončit bez výpovědní lhůty, tedy okamžitě. Toto razantní řešení vyžaduje, aby pronajímatel označil okolnosti, ve kterých spatřuje důvod pro skončení nájmu, a vyzval nájemce k okamžité nápravě. Tato situace představuje velmi razantní zásah do práv nájemníka, a proto se k tomuto řešení přistupuje pouze ve výjimečných případech:

  • Nájemník tři měsíce po sobě nezaplatil nájemné ani služby

  • Dochází k závažnému a nenapravitelnému poškození bytových prostor

  • Obyvatelé bytu působí nepřiměřené obtíže ostatním nájemníkům domu (soustavné nedodržování nočního klidu, nesnesitelný zápach atd.)

Zákon upravuje i další možnosti ukončení nájemní smlouvy, ale ty nejsou příliš časté. Jedná se především o skončení nájmu ukončením výkonu práce u bytu služebního, zničením bytu nebo domu jakožto předmětu nájmu nebo smrtí nájemce. Nájem skončí i v případě, že nájemník od pronajímatele byt odkoupí.

Přečtěte si také, co všechno musí obsahovat předávací protokol, který je nedílnou součástí nájemní smlouvy.





Diskuse k článku

  • Ivan

    15:22 3. 5. 2018 0
    I na takové věci, jako je nájemní smlouva musí mít dnes člověk právníka nebo realitku, daň dnešní doby..

Dobrý kontakt k tématu

Spolehlivé účetnictví a daňové poradenství Brno
SARY OFFICE s.r.o. je společnost s…
Město Dolní Bousov: turisticky atraktivní oblast Českého ráje
Turistika i kulturní a společenské vyžit…
Advokátní kancelář Mgr. Pavlína Řehová Zlín
Advokátní kancelář ve Zlíně nabízí komplexní advokátní…

Stavba rodinného domu krok za krokem – čím začít?

Děkuji za přínosný článek. Myslím si, že obecně lidem moc nedochází, co vše souvisí s tím se rozhodnout si pos...

Francouzská okna: okno a dveře v jednom

Nejdůležitější je podle mého to, koho oslovím s poptávkou. Na trhu je hodně výrobců a myslím si, že i tak je k...

Dřevěná a plastová okna mají své výhody i nevýhody

Souhlasím, že jak dřevěná, tak plastová mají své výhody a nevýhody, ale myslím si, že hodně záleží na tom, co ...

Jak vyřešit okolí bazénu? Možností je hned několik!

Zdravím, našel jsem stejnou dlažbu pod názvem: Presbeton dlažba 60x30x4,5 VERTO 4 šedá reliéf
Když tento náze...

Výměna oken: jaký materiál zvolit?

Tak materiál dost záleží i na preferenci každého z nás, myslím si, že nejdůležitější krok je vybrat správného,...

Dodavatelé elektřiny zkušenosti

Já jsem od toho neměl moc velká očekávání, jen jsem si prostě říkal, že na trhu nen�...

Kuchyně od Oresi zkušenosti

Taky jsem na tyhle stránky zabrouzdala, ale přišlo mi, že tam natrefuju spíš na takový a...

Dodavatelé elektřiny zkušenosti

Řekl bych, že v současný době pokud se člověk nemá šanci dostat na spot kvůli elektro...
Zobrazit všechna témata

Mozaika v koupelně oživí celou místnost. Jak ji vybrat?

Mozaika v koupelně dokáže proměnit obyčejný (někdy až nudný) prostor v designovou perličku. Jde totiž nejen o praktický, ale hlavně vizuálně atraktivní prvek, který dodá interiéru jedinečný charakter. Jak však ...

Bezobložkové dveře – design a minimalismus, za který si připlatíte

Bezobložkové dveře jsou fenoménem moderního interiérového designu, který spojuje čistý, minimalistický vzhled a praktickou funkčnost. Oproti klasickým dveřím s viditelnou zárubní působí tyto dveře nenápadně – j...

Jak vybrat kalové čerpadlo krok za krokem: Praktický průvodce pro domácnost

Kalová čerpadla jsou nepostradatelným pomocníkem v každé domácnosti, kde je potřeba odvádět znečištěnou vodu například z jímky, studny nebo zatopeného sklepa. Vhodným výběrem si ušetříte čas, peníze a spoustu s...

Byt

Vytvořte si útulný čtecí koutek

Podzim je ideálním obdobím ponořit se do světa knih. Také patříte mezi vášnivé čtenáře a hledáte místo, kde se můžete v klidu začíst do oblíbené knihy? Vytvořte si doma útulný čtecí koutek. Nejenže vám poskytne...

Nábytek s epoxidovou pryskyřicí – trend, který přetrvává

Nábytek s epoxidovou pryskyřicí se objevil jako designová novinka před několika lety a rychle si našel své místo v moderních interiérech. Stále je velmi oblíbený a zájem o designové kousky vyšperkované barevnou...

Pokládka kanadského šindele – návod v 5 krocích

Pokládka střechy z kanadského šindele může na první pohled vypadat složitě, ale pokud se držíte správného postupu, zvládnete ji sami a s výsledkem budete spokojení. V tomto článku vám krok za krokem vysvětlíme,...

Allegro Days plné slev jsou opět tady 

Oblíbená nákupní platforma Allegro přinese v týdnu od 2. do 8. 9. tisíce produktů se slevou až 40 %. V nabídce najdete řadu výrazně zlevněných domácích spotřebičů a pomocníků, které vám ulehčí každodenní péči o...

Svíčky s dřevěným knotem jsou hit. Objevte i vy jejich výhody

Svíčky s dřevěným knotem nejsou jen trendy doplněk, ale skutečný zážitek pro vaše smysly. Pokud milujete relaxaci při svíčkách a toužíte po něčem novém, dřevěný knot by mohl být tím, co hledáte. Krásně voní, al...

Utíráte pravidelně prach? Přečtěte si, proč je to vlastně důležité

Prach na poličkách, skříních, nádobí – to rozhodně není dobrá vizitka. Ale přestože se na první pohled může zdát, že prach je jen estetickým problémem, není tomu tak. Pravidelné utírání prachu má mnoho pozitivn...