Ukončení nájemní smlouvy – práva a povinnosti

Ukončení nájemní smlouvy – práva a povinnosti

Pokud nastane situace, která vyžaduje ukončení nájemní smlouvy, často tápou nejen nájemci, ale také pronajímatelé. V nedávné době se navíc změnila právní úprava této problematiky, což může způsobit řadu komplikací. V tomto článku se zaměříme na hlavní úskalí, která na nájemníky a pronajímatele číhají.

Pronájem bytu nebo domu se musí zaštítit písemnou smlouvou. Kvalitní nájemní smlouva upraví vzájemný vztah tak, aby se předešlo pozdějším nedorozuměním. Většinou není potřeba složitě přizpůsobovat smlouvu dané situaci, a proto můžete využít některý ze vzorů na internetu a upravit si ho podle vlastních potřeb. Při podpisování této smlouvy však buďte opatrní a vše pečlivě překontrolujte. Nejdůležitější je její platnost, výše nájmu nebo důvody, pro které může pronajímatel  smlouvu vypovědět.

Ukončení nájemní smlouvy – co stanoví zákon?

Konkrétní podmínky pro skončení nájmu jsou ustanoveny v občanském zákoníku § 2308 zákona č. 89/2012 Sb. Zde jsou upraveny podmínky, za kterých může být nájemní poměr ukončen. Nejběžnějším způsobem ukončení nájemní smlouvy je uplynutí doby, na kterou byl nájemní poměr sjednán. To však nemusí nutně znamenat, že se musí nájemník vystěhovat. Zákon se snaží ochránit nájemníka tím, že se smlouva automaticky prodlužuje, pokud sám pronajímatel nevyzve nájemce, aby byt opustil.

Tuto výzvu by musel pronajímatel v písemné podobě předat do tří měsíců od uplynutí nájemní doby. Jako východisko z této situace se nabízí včasná komunikace s pronajímatelem. Dohodněte si termín podepsání nové smlouvy nebo se informujte, jaké má majitel nemovitosti plány do budoucna.

Dohoda, nebo výpověď?

Zmíněné okolnosti platí pouze v případech, kdy byla nájemní smlouva sjednána na dobu určitou, tj. s pevně stanovenou dobou trvání nájemního vztahu. Smluvní strany mohou také uzavřít smlouvu na dobu neurčitou, avšak i tohoto závazku se může nájemník i pronajímatel zbavit.

Na ukončení smlouvy může mít také vliv plnění povinností, ke kterým se strany vzájemně smluvně zavázaly. Je jisté, že pokud nájemník přestane platit nájem, jeho smlouva skončí. Naopak pokud pronajímatel schválně vypne topení uprostřed zimy, nájemníci mohou smlouvu ukončit, aniž by je k pronajímateli vázala nějaká povinnost.

Podpis nájemní smlouvy

Životní změnu začněte ukončením smlouvy dohodou

Při ukončení smlouvy dohodou si sjednejte s pronajímatelem prohlídku bytu. Vše musí být vyčištěné a v původním stavu, v jakém jste byt nebo dům převzali. Obvykle musíte zajistit i vymalování bytu, zapravení všech děr po hřebících a podobně.

Společně s podpisem předávacího protokolu překontrolujte také čísla na měřicích přístrojích energií. Obě strany zároveň vyjádří souhlas s tím, že jsou mezi nimi všechny pohledávky vyrovnány, což zabrání pozdějším sporům. Poslední tečkou za celým nájmem je odevzdání klíčů a tím plné zpřístupnění bytu pouze jeho vlastníkovi.

Výpověď aneb jednostranné ukončení nájemní smlouvy

Vždy záleží na tom, která strana výpověď ze smlouvy dává. Nájemce nemusí uvádět konkrétní důvod, proč nemovitost hodlá opustit. Pronajímatel naopak musí konkrétně jmenovat důvody, proč se rozhodl pro skončení smlouvy, a navíc musí nájemníka poučit o možnosti podávání námitek a přezkoumání této výpovědi soudem. Jestliže toto poučení chybí, je výpověď neplatná. Obecně plat tříměsíční výpovědní lhůta, která začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně.

Buďte při podspisu smlouvy obezřetní

Důvody pro ukončení nájemní smlouvy ze strany pronajímatele:

  • Nájemník hrubě porušuje své povinnosti – mezi tyto důvody patří i „menší“ prohřešky ze strany nájemce, například neoznámení zvýšení počtu osob v domácnosti nebo neoznámení nepřítomnosti delší než dva měsíce

  • Nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin, který nějakým způsobem postihl i pronajímatele, jeho blízké nebo majetek

  • Existuje veřejný zájem na tom, aby byl byt nebo dům využívám jinak, nebo se vyskytl jiný obdobně závažný důvod

  • Sám pronajímatel se rozhodl v daném domě nebo bytě bydlet – toto pravidlo se vztahuje i na jiné příbuzné pronajímatele.  Musí ale dojít ke skutečnému převzetí bytu osobou, která byla důvodem pro skončení nájmu, a to do jednoho měsíce

Kromě toho může pronajímatel nájemní smlouvu ukončit bez výpovědní lhůty, tedy okamžitě. Toto razantní řešení vyžaduje, aby pronajímatel označil okolnosti, ve kterých spatřuje důvod pro skončení nájmu, a vyzval nájemce k okamžité nápravě. Tato situace představuje velmi razantní zásah do práv nájemníka, a proto se k tomuto řešení přistupuje pouze ve výjimečných případech:

  • Nájemník tři měsíce po sobě nezaplatil nájemné ani služby

  • Dochází k závažnému a nenapravitelnému poškození bytových prostor

  • Obyvatelé bytu působí nepřiměřené obtíže ostatním nájemníkům domu (soustavné nedodržování nočního klidu, nesnesitelný zápach atd.)

Zákon upravuje i další možnosti ukončení nájemní smlouvy, ale ty nejsou příliš časté. Jedná se především o skončení nájmu ukončením výkonu práce u bytu služebního, zničením bytu nebo domu jakožto předmětu nájmu nebo smrtí nájemce. Nájem skončí i v případě, že nájemník od pronajímatele byt odkoupí.

Přečtěte si také, co všechno musí obsahovat předávací protokol, který je nedílnou součástí nájemní smlouvy.



Diskuse k článku

  • Ivan

    15:22 3. 5. 2018 0
    I na takové věci, jako je nájemní smlouva musí mít dnes člověk právníka nebo realitku, daň dnešní doby..

Lunární kalendář

STŘEDA 19. 05. 2021
lev
Měsíc putuje znamením Lva a je v přibývající fázi. Běžte na procházku, ale nepřetěžujte se, srdce je dnes namáháno více, než v jiné dny. Snažte se…
více o tomto dni
ČTVRTEK 20. 05. 2021
panna
Měsíc putuje znamením Panny, je v přibývající fázi. Panna má vliv na trávící orgány, proto doporučujeme lehkou stravu. Je vhodný den pro pečení.…
více o tomto dni
PÁTEK 21. 05. 2021
panna
Měsíc putuje znamením Panny, je v přibývající fázi. Panna má vliv na trávící orgány, proto doporučujeme lehkou stravu. Je vhodný den pro pečení.…
více o tomto dni
SOBOTA 22. 05. 2021
panna
Měsíc putuje znamením Panny, je v přibývající fázi. Panna má vliv na trávící orgány, proto doporučujeme lehkou stravu. Je vhodný den pro pečení.…
více o tomto dni
NEDĚLE 23. 05. 2021
váhy
Měsíc prochází znamením Vah a je v přibývající fázi. Váhy mají vliv na kyčle, játra, krev, ledviny a močový měchýř. Pokud nemusíte, tak nedělejte…
více o tomto dni
PONDĚLÍ 24. 05. 2021
váhy
Měsíc prochází znamením Vah a je v přibývající fázi. Váhy mají vliv na kyčle, játra, krev, ledviny a močový měchýř. Pokud nemusíte, tak nedělejte…
více o tomto dni
ÚTERÝ 25. 05. 2021
štír
Měsíc putuje znamením Štíra, je v přibývající fázi. Štír má vliv na intimní oblast a močové cesty. Pijte čaje, které tyto orgány posilují, udělejte…
více o tomto dni

Koupelny, Toalety

Elektrické topení do koupelny – jaké jsou možnosti vytápění?

Elektrické topení vyniká rychlou regulací a přesností. Oproti teplovodním systémům má nižší pořizovací náklady a menší ztráty účinnosti. K asi…

Dům

Domácí čističky vody - jak fungují a podle čeho vybírat?

Laicky si lze čističku odpadních vod představit jako „větší“ plastovou nádrž, která se zapustí do země poblíž domu. Odpadní voda z domácnosti se v ní…

Architektura

4 kouzelné interiéry v chatách a chalupách, které vás uchvátí

I přes rozmach moderní architektury mnohé stále přitahuje jedinečná atmosféra starobylých chat a chalup, ve které hraje prim dřevo. Stejně tak je…

Exteriér

Dřevěná či hliníková pergola? Která se vám lépe osvědčí?

Vyplatí se sáhnout raději po přírodním materiálu, nebo upřednostnit moderní bioklimatickou pergolu? Dřevěné zahradní pergoly se těší oblibě už hezkou…

Finance a právo

Bydlíte v chatě nebo chalupě? Nově si můžete odečíst úroky z hypotéky

Chaty a chalupy nejsou jen místem, kam se lidé přesouvají pro trávení volných víkendů. Vzhledem k vysokým cenám rodinných domů se stále častěji využívají i trvalému celoročnímu bydlení. I na chatu nebo chalupu ...

Zdravé bydlení

Zdravé bydlení

   Éterické oleje    

Harmonie bydlení

Jaké barvy zvolit do ložnice?

  Modrá je dobrá Největší plochu v místnosti zabírají stěny. Výběr vhodné barvy na zeď může zásadně ovlivnit náladu a psychiku, což má značný vliv na…